biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Wszystko, co chcielibyście wiedzieć o wycenach budynku biurowego, ale baliście się zapytać

17.11.2016

Prawie każdy właściciel nieruchomości, bez względu na to, czy jest ona wynajmowana, czy też wykorzystywana na własne potrzeby, ma do czynienia z wyceną nieruchomości. Wartość nieruchomości ma to do siebie, że zmienia się w czasie. Niekiedy ma to związek wyłącznie z kondycją rynku, w jakim nieruchomość funkcjonuje, ale nie bez znaczenia jest też dbałość właściciela o wszelkie detale dotyczące konkretnego budynku biurowego

 

Nieruchomość „żyje” i wymaga troskliwej opieki. Aby ją wycenić, należy zrozumieć jak funkcjonuje i z jakimi problemami zmaga się na co dzień. Co jest najważniejsze w wycenie nieruchomości biurowej i o co warto spytać rzeczoznawcę?

 

  1. Płynność aktywa

Dobrze jest mieć świadomość, do jakiego rodzaju aktywów należy dany obiekt i czy jest to aktywo, którym potencjalnie mogą być zainteresowani najwięksi inwestorzy. Warto zatem spytać rzeczoznawcę, jak bardzo płynna jest dana nieruchomość, a więc czy w łatwy i szybki sposób będzie można ją zbyć, czy wręcz przeciwnie?

 

  1. Faza życia

Doświadczony rzeczoznawca bez problemu określi także, w jakiej fazie życia znajduje się dana nieruchomość – czy najlepsze lata jeszcze przed nią, czy raczej należy rozważyć poważny remont. Takie wskazówki mogą się okazać bezcenne w kontekście dalszych decyzji biznesowych.

 

  1. Stawki czynszu

Nieruchomość biurowa może być przedmiotem wynajmu na podstawie obowiązujących umów, może być zajmowana na potrzeby własne firmy lub też niezajęta. W każdym z tych przypadków rzeczoznawca określi możliwy do osiągnięcia na rynku czynsz najmu dla konkretnej nieruchomości. Na obecnym rynku biurowym bardzo ważna jest świadomość czynszu efektywnego, który uwzględnia wszystkie wakacje czynszowe, kontrybucje finansowe jak również koszty związane z wykończeniem powierzchni pod konkretnego najemcę (tzw. koszty fit-out). W przypadku nieruchomości biurowych takie zachęty mogą znacząco obniżać poziom czynszu efektywnego względem czynszu wyjściowego – nawet do 20 proc. Obecnie również właściciele najlepszych nieruchomości nie są w stanie uniknąć udzielania zachęt czynszowych ze względu na dużą konkurencję na rynku.

 

  1. Prognozowany popyt

Warto zapytać rzeczoznawcę o to, jakie firmy potencjalnie mogą być najemcami nieruchomości, uwzględniając stan nieruchomości i sytuację rynkową oraz zakładany współczynnik powierzchni wolnej. Dla Warszawy współczynnik ten wynosi obecnie 14 proc., ale jest zróżnicowany nie tylko pod względem dzielnic, ale również ze względu na wiek i standard budynków.

 

  1. Koszty uzyskania przychodu

Bardzo ważne jest pytanie dotyczące kosztów uzyskania przychodów, a więc jakich opłat eksploatacyjnych płatnych dodatkowo przez najemców można się spodziewać i jaka będzie wysokość kosztów niepokrywanych przez najemców. Koszty niepokrywane mają bezpośrednie przełożenie na przychód i obniżają czynsz netto z nieruchomości.

 

  1. Powierzchnia przyjęta w wycenie

Istotne znaczenie ma również powierzchnia, którą przyjęto jako tę, która generuje przychód. Starsze budynki są często nieefektywne powierzchniowo. Oznacza to, że udział powierzchni faktycznie zajmowanej przez najemców do powierzchni użytkowej jest niższy niż w przypadku nowych budynków, bo na przykład dużą część stanowi powierzchnia wspólna. Czy to znaczy, że w nowych budynkach ta powierzchnia jest ograniczana do minimum, a tym samym budynek staje się nieatrakcyjny? To się może zdarzyć, ale wcale nie musi tak być. Architekci potrafią wygospodarować część wspólną i nadać jej ciekawy charakter, równocześnie nie przeznaczając na nią dużej powierzchni. W przypadku budynków wysokich zadanie jest ułatwione, ponieważ powierzchnia wspólna na parterze zaspokaja potrzeby wielu pięter, a dzięki temu udział powierzchni wspólnej jest mniejszy.

 

  1. Możliwości rozwoju

Nie należy bać się pytania, czy w wycenie uwzględnione zostały możliwości rozwoju nieruchomości. Niekiedy zdarza się, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na rozbudowę lub lokalizację nowego obiektu na tej samej działce, na której nieruchomość już funkcjonuje. Jest to bardzo ważny atut, który powinien być w wycenie uwzględniony.

 

  1. Funkcje nieruchomości

Również w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy informację, czy możliwa jest zmiana funkcji nieruchomości lub dodanie funkcji uzupełniających. Widzimy obecnie trend budowy obiektów o funkcjach mieszanych i coraz bardziej starannie zagospodarowane tereny zielone wokół samych budynków. Coraz częściej mamy do czynienia z tworzeniem ogólnodostępnej przestrzeni miejskiej, gdzie można odpocząć czy skorzystać z usługi gastronomicznej. Wszystkie takie rozwiązania mają wpływ na finalną wycenę nieruchomości.

 

  1. Dojazd do nieruchomości i parking

Dla nieruchomości biurowych, do których codziennie przyjeżdżają setki, a w niektórych przypadkach nawet tysiące pracowników, niezwykle ważne są parkingi oraz szeroko pojęta dostępność komunikacyjna. Warto więc zadać sobie pytanie, nie tylko przy wycenie nieruchomości, czy do danej nieruchomości można bez trudu dotrzeć i czy posiada wystarczającą liczbę miejsc parkingowych. Zaniedbania w tej kwestii nie tylko znajdą swoje odbicie w wycenie nieruchomości, lecz również w długofalowym funkcjonowaniu nieruchomości. Dostęp do komunikacji bywa krytyczny. Już teraz w Warszawie obserwujemy, iż niektórzy najemcy jako najważniejsze kryterium przyjmują lokalizację budynku biurowego w dogodnej komunikacyjnie lokalizacji, np. na linii metra. Nawet położone blisko siebie obiekty mogą znacząco różnić się pod kątem komunikacji, np. ze względu na ruch jednokierunkowy.

 

  1. Stan techniczny

Przy wycenie nieruchomości należy również sprawdzić, czy dany budynek spełnia oczekiwania końcowych użytkowników pod kątem architektonicznym, budowlanym i technicznym. Rzeczoznawca nie dokonuje samodzielnie przeglądu budowlanego, ale analizuje dostarczone przez właściciela przeglądy roczne i techniczne. Zastosowane w budynku rozwiązania powinny pracować bez zarzutu i być satysfakcjonujące dla końcowego użytkownika. Na przykład źle funkcjonująca platforma parkingowa, mimo wszelkich innych mocnych stron budynku, może zadecydować o tym, czy najemca pozostanie w budynku, czy też nie.

 

  1. Zielone rozwiązania

Wymagania ze strony rynku dotyczące nowoczesnych rozwiązań technologicznych są coraz bardziej wysublimowane i dotyczą nie tylko komfortu użytkowników, ale idą w parze z oszczędnościami energii, wody czy wykorzystania odnawialnych źródeł energii. Tzw. zielone budynki są nie tylko preferowane przez najemców, ale mają bezpośredni wpływ na obniżenie opłat eksploatacyjnych, a tym samym większe przychody z nieruchomości, co z kolei przekłada się na jej wartość. Posiadanie certyfikatu ekologicznego staje się standardem nie tylko na rynku warszawskim – coraz więcej zielonych budynków powstaje również w miastach regionalnych.

 

  1. Design

Pierwsze wrażenie, jakie robi nieruchomość, ma duże znaczenie. Dotyczy to nie tylko architektury zewnętrznej, ale otoczenia i recepcji głównej budynku. Niektóre budynki, pomimo upływu czasu są od lat lubiane przez rynek, a przy sprzedaży uzyskują atrakcyjne stopy zwrotu.

 

  1. Kwestie prawne

Dobrze jest zadać pytanie jakie kwestie prawne zostały uwzględnione w wycenie. Rzeczoznawca nie będzie wykonywał analizy prawnej, ale sprawdzi na przykład, jak zostały podpisane umowy najmu, czy najemcy mają w umowach klauzule, na podstawie których umowa może być rozwiązana wcześniej. Istotną kwestią prawną jest też dojazd do nieruchomości. Wydawałoby się oczywiste, że każda nieruchomość ma taki dojazd zapewniony. Czasem okazuje się jednak, że droga fizycznie istnieje, ale nie ma dojazdu prawnego. Jest to wada, którą należy niezwłocznie wyprostować.

 

  1. Zarządzanie

Warto zadać sobie pytanie, czy osoba bezpośrednio odpowiedzialna za funkcjonowanie nieruchomości jest wystarczająco aktywna, czy chce i prowadzi dialog z najemcami. To najemcy znają bowiem słabe strony nieruchomości, które warto by było poprawić. Nie jest łatwo uchwycić to w wycenie, ale czasem drobnostki znaczą wiele np. parking na rowery czy motory, prysznic, myjnia dla samochodów czy zamontowanie automatyki do zbyt ciężkich drzwi. Niektórzy deweloperzy idą o krok dalej, oferując np. sale aktywności, przedszkola, zielone tarasy czy nawet elektryczne samochody, z których bezpłatnie mogą korzystać najemcy.

 

Odpowiedzi na wszystkie powyższe pytania znajdą swoje odzwierciedlenie w stawce czynszu oraz stopie zwrotu z nieruchomości. Niekiedy, z obawy przed spadkiem wartości nieruchomości, zamawiający wycenę boi się poruszyć pewne kwestie. Warto jednak porozmawiać o nich z rzeczoznawcą. Niekiedy uświadomienie sobie słabszych punktów nieruchomości może pomóc w ich zniwelowaniu.

Ewa Czarnecka, partner w Colliers International, dyrektor Działu Wycen Nieruchomości i Doradztwa

Kinga Szkutnik, specjalista ds. wycen nieruchomości biurowych, Dział Wycen Nieruchomości i Doradztwa, Colliers International


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć