biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Wola – dzielnica dwóch prędkości

17.11.2016

Warszawska Wola jest bez wątpienia najszybciej rozwijającą się dzielnicą miasta. Jej krajobraz zmienił się diametralnie w ciągu ostatnich 3 lat i nadal ewoluuje. Sprzyja temu bliska odległość od centrum miasta oraz znacząca ilość gruntów inwestycyjnych o dużej powierzchni. Dzięki temu, że Wola przez wiele lat funkcjonowała jako przemysłowe zaplecze stolicy, tereny zajmowane przez fabryki nie podlegały rozdrobnieniu, co obecnie umożliwia realizację nawet najbardziej spektakularnych projektów biurowych. Dodatkowo ta część miasta dysponuje rozbudowanym systemem komunikacji miejskiej. W dobie boomu inwestycji o charakterze biurowym Wola wydaje się wręcz idealną lokalizacją. Jest jednak ryzyko, że podobnie jak Mokotów Służewiec, może stać się ofiarą własnego sukcesu

Już na pierwszy rzut oka widać, że dzięki inwestycjom biurowym Wola pięknieje. Staje się nowoczesną dzielnicą biznesową. W ciągu ostatnich 2 lat zostało tam oddanych do użytkowania osiem inwestycji biurowych, dzięki czemu na rynek trafiło dodatkowe 210 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym flagowa inwestycja Ghelamco, kompleks Warsaw Spire. Dotychczasowe realizacje na Woli to jedynie skromna część ambitnych planów deweloperów w tym rejonie miasta. Aktualnie na różnym etapie zaawansowania prac jest realizacja pięciu kolejnych biurowców o łącznej powierzchni 135 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, a dodatkowe osiem jest na etapie prac projektowych. Łącznie w najbliższych pięciu latach rynek powierzchni biurowej na bliskiej Woli może wzrosnąć nawet o 500 tysięcy metrów kwadratowych. Jeżeli uwzględnimy fakt, że większość nowych inwestycji zlokalizowana jest w najbliższym sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego zrozumiemy, jak zmieni się obciążenie komunikacji miejskiej w tej części miasta.

Służewiec bis?

Warto przypomnieć historię warszawskiego Służewca. Ta cześć Warszawy od lat 50. miała również charakter przemysłowy. Zakłady działały tutaj aż do początku lat 90. W następstwie zmian gospodarczych w Polsce większość fabryk została zamknięta, a wizjoner Zbigniew Niemczycki oraz deweloper, spółka Globe Trade Centre wybudowali pierwsze biurowce, które na swoje czasy zachwycały nowoczesnością. Inwestycje w tej lokalizacji okazały się biznesowym strzałem w dziesiątkę. Zrealizowana w 2000 roku Galeria Mokotów zarysowała serce dzielnicy i wzmocniła atrakcyjność tej lokalizacji. W rezultacie w ciągu ostatnich 25 lat na terenie Mokotowa Służewca zostało oddanych ponad 1,2 mln metrów kwadratowych powierzchni biurowej, co stanowi jedną z największych niecentralnych dzielnic biurowych w Europie. Każda licząca się korporacja w Polsce chciała mieć biuro na Mokotowie. Co za tym idzie, deweloperzy decydowali się uruchamiać kolejne inwestycje biurowe. Natomiast z każdym nowym, oddanym do użytkowania biurowcem zwiększały się problemy komunikacyjne najemców. Problemem był brak zrównoważenia funkcji. Na Służewcu Przemysłowym wiele osób pracuje, ale mało mieszka. Szacunki mówią o około 80 tysiącach pracowników i jedynie czterech tysiącach mieszkańców tego rejonu. W rezultacie prawie wszyscy musieli dojeżdżać do pracy z innych części miasta. Dodatkowo, na początku funkcjonowania warszawskiego „Mordoru”, nie realizowano tam odpowiedniej infrastruktury. Jej rozwój miał charakter następczy i był wymuszany ciągle pogarszającą się sytuacją. Dzieję się tak do dziś. Aktualnie realizowana przebudowa ul. Marynarskiej i budowa wiaduktu w ciągu ul. Postępu z pewnością poprawi sytuację, pytanie jednak na jak długo? Innym problemem jest brak ogólnodostępnych miejsc parkingowych. W jego następstwie auta są parkowane na każdym dostępnym fragmencie gruntu, nie wyłączając dróg czy chodników. Olbrzymia liczba samochodów powoduje, że choć trudno to sobie wyobrazić, sam wyjazd z niektórych parków biurowych na Służewcu może – w godzinach szczytu – zająć nawet 30 minut. Biorąc pod uwagę zaistniałe trudności, część firm podjęła gotowość do zmiany lokalizacji swoich biur na taką, która zapewni sprawniejszy dojazd.

Metro zrobi różnicę?

Wiele osób twierdzi, że nie można porównywać Woli ze Służewcem. Największą różnicą ma być metro. Stacja metra jest zlokalizowana w samym sercu biurowej części Woli przy Rondzie Daszyńskiego. W Warszawie przyjęliśmy, że metro jest rozwiązaniem o niemal nieograniczonej przepustowości. Zwykło się uznawać, że skoro budynek jest zlokalizowany w pobliżu stacji metra, to po prostu nie będzie problemu z komunikacją. Natomiast czy jesteśmy pewni, że wszyscy pracownicy będą gotowi podróżować z pracy i do pracy metrem? O ile w Nowym Jorku z metra korzysta również kadra menedżerska i zarządzająca, w Warszawie ta część pracowników preferuje dojazd samochodem, nawet jeśli sam czas dojazdu miałby być dłuższy. Po części to następstwo przyzwyczajeń, po części niewystarczająco rozwiniętej sieci transportu miejskiego. Innym elementem, który ma stanowić wyjątkowy atut Woli pod kątem sieci komunikacji publicznej jest fakt, że druga linia metra pokrywa się z linią tramwajową prowadzącą do centrum miasta. Jest to rzeczywiście rozwiązanie unikalne w skali europejskiej. Natomiast nie rozwiązuje problemów pasażerów wybierających dojazd transportem własnym. Tu pojawia się kolejne wyzwanie, jakim będzie problem z niewystarczającą liczbą ogólnodostępnych miejsc parkingowych. W tej chwili sytuacja nie jest dramatyczna, ponieważ większość inwestycji biurowych nie została oddana do użytkowania, a pomiędzy biurowcami są nadal tereny inwestycyjne, które tymczasowo są wykorzystywane jako parkingi. Biorąc jednak pod uwagę dynamikę rynku, już wkrótce większość tych terenów zostanie zagospodarowana. Władze miasta i inwestorzy po części wyciągnęli wnioski z doświadczeń na Służewcu. Równolegle z realizacją inwestycji biurowych trwa rozwijanie projektów mieszkaniowych. Dzielnica ma mieć bardziej zrównoważony charakter, a sytuacja, w której użytkownicy biur będą mieszkać w ich pobliżu zwiększa szansę, że zrezygnują oni z dojazdu transportem własnym, wybierając komunikacją miejską, rower lub po prostu spacer.

Już dziś warto zastanowić się, jakie inwestycje infrastrukturalne zabezpieczyłyby drożność komunikacyjną Woli. Kluczowe będzie przede wszystkim dokończenie II linii warszawskiego metra. Zrealizowanie tego projektu umożliwi dodatkowo przywrócenie linii tramwajowej wzdłuż ul. Kasprzaka. Pod znakiem zapytania stoi docelowy charakter ul. Towarowej. W dotychczasowych planach władz miasta była wizja Obwodnicy Śródmieścia, której częścią po zbudowaniu 900-metrowego tunelu pod al. Solidarności i ul. Leszno miałaby być ul. Towarowa. Obecnie coraz częściej pojawia się nowa koncepcja, zgodnie z którą ul. Towarowa miałaby mieć charakter śródmiejski, analogiczny do profilu alei Jana Pawła II. Poza inwestycjami niezbędne może okazać się ograniczenie wjazdu aut osobowych do centrum miasta, z uwzględnieniem bliskiej Woli. Możemy wzorować się tutaj na modelu londyńskim, czyli pobieraniu opłat za wjazd do centrum miasta lub na modelu paryskim, który wyeliminowuje auta wyprodukowane przed 1997 rokiem.

Liczy się dobry adres

Od lat analogicznie do przypadku Służewca, jedną z największych bolączek Woli był brak atrakcyjnych terenów publicznych. Dostrzegła to spółka Ghelamco, deweloper projektu Warsaw Spire. W rezultacie w ramach inwestycji biurowej został zrealizowany Plac Europejski. Jest to zielony skwer o powierzchni 1,5 ha pomiędzy 3 biurowcami. Obejmuje on zarówno część gastronomiczną, amfiteatr, galerię sztuki i teren zielony z fontannami. Na miejsce zostało sprowadzone 14 tysięcy roślin w tym 140 drzew. Przestrzeń jest ogólnodostępna, dzięki czemu jest wartością dodaną również dla mieszkańców pobliskich budynków mieszkalnych. Z całą pewnością realizacja Placu Europejskiego umożliwiła deweloperowi tak sprawną komercjalizację projektu. Dodatkowym atutem jest fakt, że zmianie uległ adres inwestycji. Zamiast ul. Towarowej biurowce mogą pochwalić się doskonale brzmiącym i zgodnym z wizerunkiem inwestycji adresem Plac Europejski 1.

Dynamiczny rozwój Woli i jej bliska odległość od ścisłego centrum miasta sprawiły, że coraz częściej możemy spotkać się z opinią, że centrum miasta przesuwa się w stronę Woli. Jeszcze kilka lat temu za granicę centrum uczestnicy rynku powierzchni biurowej uznawali aleję Jana Pawła II. Obecnie nasi klienci coraz częściej postrzegają centrum miasta aż do okolic ul. Towarowej. Taka zmiana postrzegania bliskiej Woli doprowadziła do sytuacji, w której biurowce tu zlokalizowane coraz skuteczniej zaczynają rywalizować o najemców z biur ze ścisłego centrum miasta. Ważne, aby Wola rozwijała się kompleksowo, zgodnie z przyjętą strategią i z zachowaniem równowagi funkcji. W innym wypadku może dojść do sytuacji, w której Wola stanie się dzielnicą dwóch prędkości.

Piotr Capiga, negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć