biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Szansa na drugie życie czy beznadziejny przypadek? Zmiany i planowane inwestycje na Służewcu Przemysłowym

25.07.2018

W ciągu ostatnich kilkunastu lat obserwowaliśmy intensywny rozwój Służewca oraz jego transformację z terenów pofabrycznych w dzielnicę biznesową z dominującą funkcją biurową. Obecnie znajduje się tam ponad 80 budynków biurowych o łącznej powierzchni ponad 1,2 mln m kw. Wśród deweloperów rejon ten cieszył się dużą popularnością ze względu na dostępność tanich gruntów poprzemysłowych, co pozwalało na realizowanie projektów biurowych z atrakcyjnymi czynszami najmu

Swoje biura otwierały tu firmy z branży telefonii komórkowej, takie jak: Netia, Play, T-Mobile; z sektora FMCG: Unilever i P&G; agencje reklamowe: Publicis, Omnicom, a także domy mediowe oraz firmy z sektora motoryzacyjnego i bankowego.

Warszawski Służewiec nadal pozostaje największym obszarem biurowym w Polsce, ale wkrótce może stracić swoją pozycję na rzecz prężnie rozwijającej się Woli, a zwłaszcza okolic ronda Daszyńskiego.

Mimo że w latach 2016 – 2017 kliku dużych najemców zdecydowało się na relokację do innych dzielnic biurowych (np. Aviva, Phillip Morris czy Black & Decker), to Służewiec nadal pozostaje atrakcyjny dla firm, dla których koszt wynajęcia biura pozostaje kluczowym kryterium wyboru. Wiele z nich decyduje się na renegocjacje kończących się umów najmu lub na przeprowadzkę do lepiej zlokalizowanych budynków w ramach samego Służewca (np. Huawei, Astra Zeneca czy Polkomtel).

Niestety podczas intensywnego rozwoju Służewca nie zadbano wystarczająco o jakość planowania przestrzennego i w efekcie zabrakło spójnej wizji urbanistycznej. Brak przemyślanej strategii rozwoju oraz szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego spowodowały, że inwestycje biurowe powstawały dosyć chaotycznie, w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.

Zarówno najemcom, jak i mieszkańcom doskwierają przede wszystkim korki, ale także brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych, ciągów pieszych, atrakcyjnych przestrzeni publicznych oraz terenów zielonych. Brakuje centralnego placu miejskiego czy skweru służącego mieszkańcom jako miejsce spotkań i relaksu. Częściowo rolę tę spełnia Galeria Mokotów.

Szansą na ocieplenie wizerunku tej dzielnicy jest dynamicznie rozwijające się budownictwo hotelowe i mieszkaniowe. Obecnie najbardziej aktywnie działają na terenie Służewca deweloperzy mieszkaniowi, którzy w 2017 roku oddali do użytku około 1,5 tysiąca mieszkań. Mamy też do czynienia z prawdziwym wysypem projektów hotelowych – w budowie lub w przygotowaniu jest aż siedem hoteli, które zaoferują ponad tysiąc pokoi. Powstają tam między innymi: Four Points by Sheraton przy ul. Suwak (otwarcie w połowie 2018 roku), Hampton by Hilton u zbiegu ulic Postępu i Cybernetyki (koniec 2018 roku) oraz hotel sieci Vienna House przy ul. Postępu, który w pierwotnych planach miał być sześciopiętrowym biurowcem (trzeci kwartał 2018 roku). Trwają również przygotowania do budowy hoteli Moxy i Residence Inn obok Galerii Mokotów (oddanie planowane na przełomie 2019/20 roku), hotelu Focus Hotel Premium przy Woronicza (2020 roku) oraz Holiday Inn Express.

Właściciele starszych budynków biurowych, które obecnie mają wysoki wskaźnik pustostanów, powinni wdrożyć strategię modernizacji i przekształcić partery budynków w powierzchnię handlowo-usługową ze sklepami, kawiarniami, restauracjami i dodatkowymi usługami takimi jak np. centrum medyczne czy przedszkole. Tam, gdzie jest to możliwe, warto zorganizować boiska sportowe, ścianki wspinacz­kowe, trampoliny czy strefy fitness, aby zaktywizować nie tylko najemców, ale i mieszkańców. Empark Mokotów Business Park w 2017 roku otworzył BioBazar. Na łącznej powierzchni 2,2 tys. m kw. można zakupić żywność bezpośrednio u ponad 150 ekologicznych, certyfikowanych rolników oraz producentów ekologicznej żywności. BioBazar został przeniesiony z projektu ArtN przy ulicy Żelaznej. W nowej lokalizacji, specjalnie dla gości odwiedzających BioBazar, zostanie wydzielony parking na 70 miejsc.

Kluczowe dla poprawy wizerunku Służewca jest rozwiązanie trudności komunikacyjnych oraz uporządkowanie kwestii parkowania, ale na obecnym etapie wprowadzenie strefy płatnego parkowania wydaje się bezzasadne. Taki scenariusz można rozważyć dopiero wtedy, gdy znacząco poprawi się dostęp do transportu publicznego. Takie inwestycje, m.in. aktualna modernizacja ul. Marynarskiej, plan przedłużenia ul. Woronicza do Al. Żwirki i Wigury, czy drogi ekspresowej S2 na wschód wpłyną na poprawę komunikacji w obrębie tej dzielnicy. Ponadto, w 2017 roku została podpisana umowa o współpracy między Miastem Stołecznym Warszawą a prywatnymi inwestorami – Adgar Poland, Revetas Capital oraz Starwood. Firmy te podjęły się przeprowadzenia i sfinansowania projektu w zakresie budowy ulicy łączącej ul. Suwak i ul. Cybernetyki. Warszawa przekazała już część gruntów pod planowaną inwestycję.

W tej chwili dojazd na biurowy Służewiec jest poważnie utrudniony, m.in. przez rozbiórkę linii tramwajowej wzdłuż ul. Marynarskiej. Jest to związane z poszerzaniem ulicy – torowisko musi zostać przesunięte. Inwestycja ta – według zapowiedzi – miała być zakończona we wrześniu 2017 roku, jednak linia ma być uruchomiona dopiero w tym roku. Przywrócenie tramwaju ułatwi dojazdy, ale znacznie większą poprawę przyniesie poprawa układu tras tramwajowych.

Obecnie przygotowywana jest inwestycja dotycząca budowy linii tramwajowej między Dworcem Południowym a Galerią Mokotów wzdłuż al. Wilanowskiej. Poprawę sytuacji na Służewcu powinna też przynieść planowana trasa tramwajowa z Woli i Dworca Zachodniego do Wilanowa, dla której Komisja Europejska właśnie zatwierdziła dofinasowanie. Dzięki temu Służewiec otrzyma połączenie niezależne od metra.

Miasto stara się także poprawić dojazd do Służewca alternatywnymi środkami komunikacji. W sezonie wiosenno-letnim liczne już na Służewcu stacje Veturillo powinny zostać uzupełnione o dodatkowe ścieżki oraz dedykowane parkingi rowerowe.

W dzielnicy powstanie także amfiteatr. Będzie to nowe miejsce na kulturalno-rozrywkowej mapie Warszawy. Powstanie przed budynkiem Adgar Bit przy ul. Konstruktorskiej 11. Pomysłodawcą i twórcą amfiteatru jest firma Adgar. Za koncepcję architektoniczną odpowiada studio Mode:lina. Obiekt wraz z przyległymi kawiarniami i restauracjami będzie mógł pomieścić łącznie blisko 400 osób. Jego otwarcie nastąpi latem 2018 roku.

W całej Europie jest wiele ciekawych przykładów, z których można czerpać inspiracje w procesie rewitalizacji Służewca. Do projektów zrealizowanych z dużym sukcesem można zaliczyć na przykład King Cross, czy Canary Warf/Docklands w Londynie, La Defense w Paryżu, HafenCity w Hamburgu, czy Ramat HaHayal w Tel Avivie. Warto również pomyśleć o działaniach PR i promocji Służewca w mediach społecznościach jako dzielnicy, która buduje swoja nową tożsamość i dynamiczne zmienia swój profil z typowo biznesowego na wielofunkcyjny. Zaproszenie do współpracy w tym zakresie powinny otrzymać nie tylko właściciele budynków komercyjnych, ale także instytucje od lat funkcjonujące w tej części Warszawy – TVP, Polskie Radio czy placówki naukowe, takie jak Uniwersytet Warszawski.

Cyklicznie organizowane wydarzenia naukowe, kulturalne i koncerty, pokazy filmowe mogą wspierać budowanie wizerunku Służewca jako nowoczesnej, wielofunkcyjnej i tętniącej życiem oraz przyjaznej dla mieszkańców dzielnicy Warszawy.

Anna Górska-Kwiatkowska, dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć