biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Struktura najemców polskiego rynku magazynowego

03.09.2018

Rynek magazynowy w Polsce wciąż dynamicznie się rozwija przyciągając kolejnych inwestorów, zarówno od strony operatorów, jak i najemców. Kim są klienci polskich magazynów? Jakie branże reprezentują i dlaczego potrzebują dodatkowej przestrzeni do składowania?

Jak wygląda rynek magazynów w Polsce?

Według raportu Cushman & Wakefield „Marketbeat: Rynek Magazynowy w Polsce” w pierwszym kwartale 2018 roku aktywność najemców na polskim rynku magazynowym osiągnęła rekordową wartość – w budowie znajduje się obecnie 56 obiektów magazynowych, których łączna powierzchnia wynosi 1,91 mln m kw. Popyt na tego typu powierzchnie stale rośnie zarówno wśród polskich najemców, jak i firm zagranicznych. Z raportu Cushman & Wakefield wynika również, że na początku 2018 roku łączna powierzchnia obiektów magazynowych na terenie Polskie wyniosła 13,9 mln m kw.

Największy od lat popyt na magazyny zaowocował niskim odsetkiem pustostanów. Jak donosi Cushman & Wakefield pod koniec pierwszego kwartału 2018 roku ich odsetek w Polsce wyniósł 4,7 procent, co stanowiło najniższy wynik od 2004 roku. Najniższy odsetek niewynajętych obiektów magazynowych odnotowano w rejonie Polski Centralnej – zaledwie 1,9 proc. Mało tego, w Szczecinie i Polsce Zachodniej, jak również w okolicach Torunia i Bydgoszczy wszystkie obiekty magazynowe był wynajmowane. Najwięcej, bo aż 11,1 proc., niezagospodarowanej powierzchni zlokalizowane było w Krakowie. W Warszawie wskaźnik ten wyniósł 8,5 proc., jednak w tym wypadku mowa jedynie o obiektach magazynowych zlokalizowanych w miejskiej części stolicy.

E-commerce rządzi wśród najemców magazynów w Polsce

Większość powierzchni magazynowej w Polsce znajduje się w posiadaniu czterech dużych firm. Prologis, Panattoni, Segro i Logicor razem są właścicielami prawie 50 procent wszystkich magazynów na terenie naszego kraju. Zgodnie z raportem „Marketbeat: Rynek Magazynowy w Polsce” na początku 2018 roku ich głównymi klientami były przedsiębiorstwa z branży e-commerce – firmy zajmujące się sprzedażą internetową stanowiły aż 24 procent wszystkich najemców. Dlatego też pojawia się wiele głosów, że obecnie to w dużej mierze właśnie e-commerce napędza polski rynek magazynowy. Magazyny, które mają służyć firmom związanym z handlem internetowym muszą jednak sprostać specyficznym wymaganiom współpracujących z nimi firm. Dlatego też obiekty te cechuje przede wszystkim specjalizacja. Wszystko po to, by umożliwić najemcom dostosowanie się do potrzeb klientów. W efekcie w ofercie znajdziemy m.in. sortownie czy centra zwrotów.

W lutym 2018 roku JLL zestawiło największe transakcje na umowy najmu powierzchni magazynowych w 2017 roku. I chociaż na samym szczycie tabeli figuruje poufny nabywca, na drugim i trzecim miejscu uplasowali się właśnie giganci internetowego handlu – Amazon i Zalando. Pierwszy z nich posiada w Polsce aż trzy duże centra magazynowe – we Wrocławiu, Poznaniu, który wynajmuje od firmy Panattoni, oraz otwarty w 2017 roku obiekt w Kołbaskowie. W lutym 2018 roku pojawiły się jednak pogłoski, jakoby firma planowała budowę kolejnych dwóch ośrodków. Z kolei Zalando ma jak na razie w Polsce jeden magazyn w Szczecinie. Kolejny, zlokalizowany w Głuchowie pod Łodzią ma zostać oddany do użytku w 2019 roku. Partnerem wszystkich tego typu inwestycji jest firma Goodman. Jest ona właścicielem ponad 7 procent wszystkich obiektów magazynowych w Polsce o łącznej powierzchni 884 618 m kw.

Operatorzy logistyczni a polskie magazyny

23 proc. klientów magazynów stanowili operatorzy logistyczni. Zgodnie z danymi JLL, firmy te jeszcze w 2016 roku były liderem wśród najemców obiektów magazynowych. Jak podaje portal Logistyka.Wnp, największym przedstawicielem tego sektora w Polsce jest holenderski Raben – ma on w naszym kraju ponad 50 punktów magazynowych, a w samym 2017 roku odnotował przychód w wysokości 2,28 mld zł. Na drugim miejscu znajduje się firma kurierska DPD Polska, która to w tym samym okresie zarobiła 1,6 mld zł. Jako ostatnia na podium figuruje Schenker – firma logistyczna z polskim kapitałem, która w 2017 roku zainkasowała 1,57 mld zł.

Do znanych firm z branży logistycznej w Polsce możemy również zaliczyć FM Logistic oraz Rohlig Suus Logistics. Duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w przypadku tego typu przedsiębiorstw jest całkowicie uzasadnione. Oprócz usług transportowych zajmują się one również tzw. logistyką dystrybucji oraz organizacją dostaw towarów – przestrzeń do przechowywania jest więc dla nich niezbędna.

Specyfika magazynów wynajmowanych przez sieci handlowe

11 proc. najemców magazynów w pierwszym kwartale 2018 roku wg Cushman&Wakefield stanowiły sieci handlowe. Wynik ten jest równie uzasadniony, co w przypadku firm z branży e-commerce: magazyny dostępne na terenie samych sklepów rzadko kiedy mają wystarczającą powierzchnię potrzebną do składowania sprzedawanych produktów, dlatego też konieczny jest wynajem dodatkowego miejsca.

Dość specyficznego podejścia wymagają sieci posiadające w swej ofercie produkty sprzedawane stosunkowo często i z reguły w niskich cenach, tak zwane FMCG (fast-moving consumable goods). W ich wypadku ważny jest bowiem stosunkowo szybki transport, a także odpowiednie przechowywanie. Magazyny dostosowane do potrzeb firm FMCG muszą więc zapewniać składowanym produktom odpowiednią temperaturę, wilgotność i oświetlenie. Dobrze również, jeżeli obiekty te ulokowane są nieopodal szlaków komunikacyjnych – niektóre towary spożywcze wymagają bowiem szybkiego transportu.

Popularnymi klientami obiektów magazynowych były również przedsiębiorstwa z branży produkcyjnej (5 proc.) i farmaceutycznej (4 proc.), a ta ostatnia przez swój ścisły związek z medycyną również wymaga specjalnego podejścia od strony logistycznej. Jako, że większość specyfików musi być przechowywana w odpowiedniej temperaturze, budynek magazynowy musi charakteryzować się dużą izolacyjnością ścian oraz dostępnością chłodni. Rozwiązaniem idealnym jest możliwość kontrolowania temperatury powietrza przez najemcę, jest on wówczas w stanie dopasować warunki przechowywania do swoich wymagań.

Wśród najemców magazynów w Polsce duży odsetek stanowią także przedstawiciele branży motoryzacyjnej, AGD i elektronicznej – każda z nich ma po 3 proc. udziału w ogólnej liczbie klientów magazynów w Polsce.

Operatorzy magazynowi w Polsce i ich klienci

Liderem wśród operatorów magazynowych na terenie Polski jest Prologis. Powstała ona w 1983 roku i obsługuje ponad 5000 klientów. Ta amerykańska firma na polski rynek weszła w 1997 roku. Od tej pory w jej posiadaniu znajduje się 112 budynków magazynowych. Wśród najemców współpracujących z Prologis znajdziemy marki z wielu rozmaitych branży – jak na przykład popularną brytyjską sieć handlową Tesco. Z usług operatora magazynowego korzystają również giganci branży komputerowej, HP oraz Acer, a także francuskie markety budowlane Castorama. Głównym założeniem firmy jest traktowanie swoich inwestycji w kategoriach długoterminowych. Oznacza to, że przywiązują dużą wagę do zarządzania magazynami oraz wprowadzania w nich nowych technologii, które skutkują zmniejszeniem kosztów operacyjnych wśród najemców.

Panattoni działa w Polsce od 2005 roku. Obecnie w naszym kraju firma odpowiedzialna jest za aż 5,7 mln m kw powierzchni magazynowej. Do ich najemców należą dostawca usług telewizyjnych UPC, sieć Intermarche, firma kosmetyczna Avon, odzieżowa H&M oraz Amazon. Panattoni specjalizuje się w usługach build-to-suit, czyli magazynach budowanych wedle życzenia klienta. Na polskim rynku popularna jest również firma Segro, do której klientów należy m.in. logistyczna firma Schenker, a także Logicor. To przedsiębiorstwo ma w Polsce 24 hale magazynowe o łącznej powierzchni 943 tys. m kw. Do jej klientów należą przedstawiciele różnych sektorów gospodarki, m.in. logistycznej, handlowej czy motoryzacyjnej.

KOMENTARZ – Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield

Od kilku lat aktywność najemców na rynku magazynowym w Polsce rośnie w dynamicznym tempie. W 2013 roku wolumen transakcji najmu po raz pierwszy przekroczył poziom 2 mln m kw., a przez kolejne cztery lata rósł średnio o 18 proc. osiągając 4,1 mln m kw. w 2017 roku. Ponadto pierwsze półrocze 2018 roku zakończyło się rekordowym popytem na poziomie 2,1 mln m kw., co stanowi również 18 proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Tak znacząca skala wzrostu zapotrzebowania to efekt stabilnego wzrostu gospodarczego, rosnącej konsumpcji, coraz lepszej infrastruktury transporotowej oraz dalszej ewolucji rynku handlowego w kierunku branży e-commerce.

Struktura branżowa najemców nie ulega większym zmianom – nadal około 50 proc. popytu generują dwie branże i są to operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów. Udział firm logistycznych co roku oscyluje wokół 30 proc. wolumenu transakcji najmu, natomiast dalsza ekspansja sieci sklepów przekłada się w znaczący ok. 20-proc. udział w całkowitym popycie. Rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne w dużej mierze wynikają z dynamicznego wzrostu obrotów w branży e-commerce. Obserwujemy wysoką aktywność zarówno dużych zagranicznych platform e-commerce (Amazon, Zalando, Expondo, The Hut Group, eMag), które coraz chętniej wybierają Polskę na lokalizację swoich centrów dystrybucji na region EŚW i Europy Zachodniej oraz polskich sklepów internetowych (m.in. Grupa Allegro, Empik, Frisco.pl, Eobuwie.pl). Całkowity udział firm e-commerce wyniósł 15 proc. wolumenu transakcji najmu w pierwszej połowie 2018 roku. Ponadto do transakcji powiązanych z rozwojem branży są również wliczane umowy zawierane przez sieci sklepów, które coraz bardziej stawiają na wielokanałowość sprzedaży (np. Leroy Merlin, Media Expert, Smyk, H&M, LPP). Rozwój e-commerce oznacza także wzrost zapotrzebowania na powierzchnię dystrybucyjną zgłaszaną przez firmy świadczące usługi kurierskie (m.in. DHL, DPD oraz InPost).

Wysokie zapotrzebowanie zgłaszają także firmy w związku z rozwojem procesów produkcyjnych i zwiększonym zapotrzebowaniem na powierzchnię przemysłową i dystrybucyjną. Zawierane umowy najczęściej dotyczą realizacji projektów typu BTS, dopasowanych do specyfikacji określonej przez najemcę. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy największe tego typu transakcje były zawarte przez firmy takie jak: BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego w Panattoni Central European Logistics Hub w Łodzi (79 000 m kw.), Corning w SEGRO Logistics Park Stryków (33 000 m kw.), Ideal Automotive w ramach projektu Panattoni BTS Świdnica (27 000 m kw.) czy Metsa Tissue w ramach ekspansji w Hillwood Krapkowice (19 000 m kw.).

Olga Konarzycka


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć