biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Samochody zabijają miasto

06.06.2017

John Banka, prezes ULI Poland i szef firmy doradczej PROJECT PARTNERS INTERNATIONAL odpowiada na nasze pytania o przyszłość polskich miast, rynek biurowy w Warszawie i obecny rynek inwestycyjny.

Proszę nam powiedzieć, dlaczego zaczął Pan karierę w nieruchomościach? Jakie były powody tej decyzji?

Przed uruchomieniem Project Partners International w styczniu tego roku pracowałem dla Colliers przez 14 lat, ale faktycznie jest to już mój 21. rok w Polsce. Początkowo przyjechałem tu tylko na parę lat, by pracować dla firmy Golub przy projekcie Warszawskiego Centrum Finansowego. Myślałem wtedy: „świetnie, będę mógł poznać kraj moich rodziców, a potem wrócę do Chicago”, ale tak się to nie potoczyło – nagle minęło 21 lat (śmiech). Dlaczego wybrałem karierę w nieruchomościach? Była to ewolucja mojego naturalnego, ogólnego zainteresowania miastami. Urodziłem się i wychowałem w wielkim mieście – Chicago. Postrzegałem to miasto i wszystkie jego aspekty – te dobre, złe i brzydkie -jako bardzo „normalne”, a życie nigdy nie było nudne. Kiedy później zacząłem moje studia licencjackie – jak na ironię, w małym miasteczku w Południowej Karolinie – musiałem wybrać specjalizację. Nauki polityczne, historia, socjologia były bardzo interesujące, ale pewnego dnia dostrzegłem ogłoszenie o wykładzie dotyczącym czegoś, co brzmiało bardzo intrygująco: „Miasto w Historii”, nawiązujący do książki Lewisa Mumforda o tym samym tytule, i pomyślałem: „wow, miasta! To jest to!”. Inne książki, które później miały na mnie wpływ to „The Power Broker” o Robercie Mosesie, legendarnym nowojorskim planiście; „Boss” o burmistrzu Chicago Richardzie J. Daleyu; i „The Jungle” Uptona Sinclaira. Tak więc za czasów studenckich miasta były dla mnie niekończącym się źródłem rozrywki i fascynacji. Zacząłem moją karierę w nieruchomościach jako pośrednik w wynajmie mieszkań, szperając we wszelakich budynkach i dzielnicach. Po pracy w wydziałach planowania i rozwoju gospodarczego miast Chicago i Nowego Jorku i w pracowniach architektonicznych Ricardo Bofilla oraz Perkins & Will, postanowiłem pójść do szkoły biznesu i myślałem, że mógłbym zostać jakimś konsultantem ds. zarządzania. Nic takiego się nie stało: po prostu nie było niczego, co by mnie interesowało bardziej niż miasta, budynki i rozwój. Po ukończeniu Uniwersytetu Northwestern z tytułem MBA udałem się do Warszawy.

Patrząc z perspektywy – jak Warszawa zmieniła się pod względem nieruchomości od kiedy zaczął Pan tu pracować?

Warszawskie centrum zyskuje na znaczeniu pod względem rozwoju biurowego i mieszkalnego, ale też pod względem stylu życia. Nie zawsze tak było i ta ewolucja jest naprawdę ekscytującym procesem do obserwowania. Co nie rozwija się dobrze? Dwa słowa: Plac Defilad. Znajdujący się w jego centrum Pałac Kultury i Nauki może i jest kontrowersyjny, ale dla wielu Polaków, w tym polskiej diaspory, jest symbolem miasta. Jako taki zasługuje na odpowiednie otoczenie. „Plac” otaczający Pałac pozostaje jedną z najbardziej niesamowitych szans w zakresie rozwoju miejskiego i brandingu w Europie – lecz niestety nie ma spójnej wizji strategicznej, która wyznaczałaby jego rozwój. Choć miasto podejmuje działania na rzecz budowy Muzeum Sztuki Współczesnej i odnawia wspaniałą Salę Kongresową, są to działania wyrywkowe i nie są one postrzegane jako element wielkiej, ekscytującej wizji, która przemówiłaby do opinii publicznej i prywatnych inwestorów. Rewitalizacja Placu jako starannie zaplanowany projekt powinna być główną wizytówką miasta na kolejne lata. Mogę wam zagwarantować, że żadne kierownictwo w londyńskim City, rozważające teraz opcje ekspansji lub przenosin z racji Brexitu, nie pomyślało o Warszawie pod kątem oferowania przez nią nie tylko dobrych rodzimych pracowników i niższych kosztów, ale też udogodnień w zakresie kultury i stylu życia. Dlaczego niby mieliby to robić? To miasto nie promuje się w ten sposób. Porównajmy i skontrastujmy Warszawę na przykład z istotą zmian i rozgłosem, jakie są udziałem Hafen City w Hamburgu. Marnujemy wielką szansę i poważną siłę napędową przyszłego wzrostu.

Czy sądzi Pan, że w Warszawie powstaną nowe dzielnice biurowe?

Trochę trudno jest przewidywać coś na więcej niż 20 lat naprzód, ale jednego jestem absolutnie pewien – koniecznie trzeba rozwijać sprawnie funkcjonujący system transportu miejskiego do wszystkich nowych i/lub powstających dzielnic. Miasto jest jak żywy organizm: jeśli ograniczy się krążenie w jednej jego części, to ta część albo będzie się kiepsko rozwijać, albo ostatecznie umrze. Dojazd jest absolutnie kluczowy i z pewnością nie chodzi mi tu o samochody – to jest dosłownie „ślepa uliczka” w myśleniu. Obawiam się, że mogliśmy przekroczyć „punkt krytyczny” w sensie „rozlewu” miasta i tego, że samochody zawsze będą dominować w menu komunikacyjnym – z tymi wszystkimi negatywnymi następstwami pod względem jakości powietrza i zdrowia ludzkiego, ale też kosztów energii, czasu podróży, efektywności ekonomicznej oraz oczywiście estetyki. Zwycięskimi miastami będą te, gdzie będzie można nie tylko znaleźć pracę, ale i cieszyć się życiem „po godzinach”. Miejski krajobraz składający się z autostrad, parkingów, billboardów atakujących przejeżdżających kierowców, kiepskiej jakości powietrza itd. nie jest miejscem, w którym ludzie się zakochują – chodzi o tego rodzaju pasję, jaką odnoszące sukcesy miasta są w stanie wzbudzić u swoich mieszkańców.

Gdzie ulokowałbym nową dzielnicę biurową? No cóż – jeśli faktycznie potrzebujemy nowych dzielnic biurowych w Warszawie, skłaniałbym się ku rozwojowi w pobliżu istniejących linii transportowych – pociągów, tramwajów i linii metra.

Musimy też częściej myśleć w kategoriach regionalnych szans rozwojowych. Łódź nie powinna być traktowana jako konkurent Warszawy, lecz jej partner. Trwają dyskusje na temat budowy dużego portu lotniczego między Łodzią a Warszawą i oba miasta obawiają się, że skutkiem tego dojdzie do zamknięcia lub ograniczenia rozmiarów istniejących lotnisk. Ale należy zbadać kwestię długofalowego rozwoju – i tu uważam, że oba miasta skorzystałyby na takim projekcie, jeśli rzeczywiście tak duże zapotrzebowanie na ruch lotniczy ma sens. Warszawa i Łódź mogłyby stać się europejskim Dallas-Fort Worth – dużą konurbacją połączoną szybką koleją i dobrymi drogami, która stała się globalnym magnesem dla biznesu, czymś więcej niż sumą jej części składowych. W czasach starożytnych porty były głównymi ośrodkami rozwoju i biznesu. W podobny sposób powinniśmy patrzeć na porty lotnicze.

Niektórzy analitycy twierdzą, że metro nie jest lekarstwem na wszystkie problemy komunikacyjne i Wola podzieli los Służewca Przemysłowego, jeśli władze miasta nie zbudują tam więcej parkingów. Czy zgadza się Pan z tą opinią?

Metro – aby maksymalnie wykorzystać potencjał – powinno być główną arterią, zasilaną w sposób skoordynowany przez inne środki transportu publicznego, takie jak autobusy i tramwaje. Bez dobrej integracji pomiędzy tymi środkami, metro jest bardzo drogim systemem transportu, bardziej luksusem niż pożytkiem. Czy menadżerowie będą w stanie dostać się na Wolę swoimi samochodami to osobny temat – jeśli będą stali w korkach przez wiele godzin każdego dnia jadąc do pracy, nie sądzę by znalezienie wolnego miejsca parkingowego było ich głównym zmartwieniem. Miasto nie tylko powinno zaplanować dobrze zintegrowany system transportu publicznego, powinno też mieć jasną politykę odnośnie gęstości zabudowy. Urban Land Institute ostatnio sporządził świetny raport badawczy zatytułowany “The Density Dividend: Solutions for growing and shrinking cities”, który wziął pod uwagę osiem miast europejskich – wśród nich Warszawę. Jego głównym wnioskiem jest to, że rozwój zorientowany na komunikację (transit-oriented development, TOD) powinien być główną polityką rozwojową dużych aglomeracji. W uproszczeniu, TOD można rozumieć jako oferujący możliwość dotarcia do typowych miejsc docelowych, takich jak dom, praca, szkoły, sklepy, restauracje itd., na piechotę w ciągu 10 minut (około 400 metrów) od wyjścia ze stacji metra. Jeśli duże budynki są rozrzucone po całym mieście w oddaleniu od pociągów, tramwajów i sieci metra, nie przyniesie to efektywnego wykorzystania zainwestowanego w komunikację kapitału, zrównoważonego rozwoju miasta czy korzyści dla zdrowia mieszkańców. Obecnie przeszkodą jest też brak możliwości przeniesienia praw warstwowych; na przykład, przelot kolejowy wzdłuż Alei Jerozolimskich powinien sprzyjać zwiększeniu zagęszczenia, lecz zamiast tego wywiera zupełnie przeciwny efekt. Jest to poważny problem dotyczący rozwoju miejskiego, wymagający uwagi, dobrego myślenia i działania.

Co powinni robić nasi deweloperzy, aby nowe dzielnice biurowe “żyły” i aby uniknąć sytuacji takich jak na przykład w centrum Chicago, wymarłym i opuszczonym po godzinie 17?

Pochodzę z Chicago, więc staję tu do debaty! Tak może i było w odległej przeszłości, ale w ciągu ostatnich 30 lat centrum Chicago rozwinęło się w tętniącą życiem strefę wielofunkcyjną. Oprócz wielu nowych projektów mieszkalnych, nowe inwestycje hotelowe, handlowe i kulturalne stworzyły miasto 24-godzinne. Centrum jest tym miejscem, gdzie firmy muszą być teraz obecne w celu przyciągnięcia i zatrzymania utalentowanych pracowników i w rejonie Chicago doszło do wielkiej powrotnej migracji firm z przedmieść i miasteczek do centrum miasta. Wielki exodus firm i ludzi z centrum, który zaczął się wraz z budową systemu dróg ekspresowych w latach 50., z całkowitą pewnością się zakończył.

Czy sądzi Pan, że rynek biurowy w Warszawie może doświadczyć kryzysu nadpodaży w najbliższej przyszłości? Czy też raczej wysoki wskaźnik pustostanów jest sytuacją tymczasową?

Tak, jest takie zagrożenie, ale nie uważam tego za problem stworzony przez deweloperów. To ludzie, którzy włożyli pieniądze – inwestorzy końcowi – powinni być zaniepokojeni. Deweloperzy robią swoją robotę, wykorzystując rosnący rynek najemcy i popyt na biurowce wysokiej jakości. Spisują się bardzo dobrze, dostarczając znakomite produkty. Ale strona popytowa rynku jest wytrącona z równowagi, ponieważ niewiele jest lepszych miejsc do lokowania kapitału niż nieruchomości. To może skutkować nadpodażą, co jest dobrą wiadomością dla najemców!

Czy sądzi Pan, że “Brexit” i prezydencja Trumpa mogą mieć negatywny wpływ na polski rynek biurowy w długim okresie? Czy raczej przeciwnie?

Oczywiście, myślę że ma to wpływ już dziś i Polska będzie beneficjentem netto nowej rzeczywistości. Wiele instytucji finansowych i innych firm zaczęło spoglądać w kierunku Warszawy w miesiącach po referendum w sprawie Brexitu – w tym wiele takich, które nigdy wcześniej nie brały pod uwagę tego miasta jako lokalizacji dla biznesu. Londyn ma niesamowity „ekosystem” sektora biznesu i to teraz uległo pewnej erozji. Stworzy to szansę dla Warszawy i innych miast w Polsce – ale musimy wykorzystać tę historyczną sposobność, promując się kolektywnie jako lokalizacja i pracując nad eliminowaniem naszych słabości. Choć jest to transformacja, która potrwa wiele lat, nie widzę jeszcze takiego „formowania koalicji”.

Jak długo polska gwiazda będzie jasno świeciła na rynku BPO? Dla prostych zadań zawsze będą tańsze lokalizacje…

Opowieść o “prostych zadaniach” BPO w naszym kraju odchodzi do lamusa. Polska jest teraz lokalizacją dla funkcji o wyższej wartości dodanej i dla coraz większej liczby centrów badawczo-rozwojowych. Na przykład, obiekt Intela w Gdańsku jest jednym z 17 centrów badawczych Intela na świecie i jednym z zaledwie trzech w Europie. Szybko odchodzimy od modelu call center ku bardziej wyrafinowanej sieci operacji wspierających biznes. Polska stała się laboratorium, szalką Petriego dla BPO. Wzrost jest stymulowany przez korzystne położenie geograficzne, wykształconą i niezbyt drogą siłę roboczą, zasoby przedsiębiorczych i utalentowanych deweloperów i dostawców kapitału oraz przejrzyste rynki. Cały ekosystem funkcjonuje i się rozwija. Centralne biura globalnych korporacji może i w większości pozostaną w Londynie, Paryżu i Frankfurcie, ale coraz więcej pracy wykonuje się w innych miejscach. Polska jest jednym z tych miejsc. Jednak aby utrzymać impet musimy zapewnić, że system prawny pozostanie sprawiedliwy i efektywny a powiązania pomiędzy środowiskiem akademickim, rządem i biznesem zostaną wzmocnione, co jest kluczem do krzewienia innowacyjności i rozwoju przedsiębiorczości w USA, Niemczech, Wielkiej Brytanii i w innych krajach.

Które rynki regionalne uważa Pan za najbardziej obiecujące i dlaczego?

Wrocław, z wielu powodów. Kompetentny i przejrzysty samorząd czyni go przyjaznym miejscem dla prowadzenia biznesu, położenie geograficzne jest dobre, styl życia jest także świetny. Jest to miasto, po którym da się chodzić pieszo, a można też bardzo szybko udać się w góry, odwiedzić Berlin i Pragę. Jest to miasto „z pasją do działania”, jak mówimy w Chicago.

Co według Pana przesądza o sukcesie biurowca? Lokalizacja, projekt, standard, czy może coś innego?

Przede wszystkim funkcjonalność budynku. Kiedy wchodzisz do dobrego biurowca, natychmiast “to” czujesz: widzisz jak funkcjonuje i wygląda lobby. Jeśli chodzi o wyższe piętra, chcemy zobaczyć czy oferują elastyczność dla najemców, jakich materiałów użyto, czy parking jest racjonalny. Czy zarządzanie będzie skuteczne i czy obiekt za 5 lat będzie wyglądał tak dobrze jak pierwszego dnia? To są te najważniejsze rzeczy. Oczywiście, lokalizacja i dojazd też są ważne, jak by nie było całkowity koszt najmu również ma znaczenie.

Czy może nam Pan trochę opowiedzieć o działalności ULI Poland w ostatnim czasie?

Jestem członkiem ULI od 15 lat. Jest to naprawdę wyjątkowa, globalna organizacja dla wszystkich zajmujących się nieruchomościami, którzy skłonni są dzielić się najlepszymi praktykami i doświadczeniami zawodowymi. To świetne miejsce do nawiązywania współpracy – być może najlepsze w nieruchomościach – ale też do uczenia się i poświęcania części swojego czasu na przyczynianie się do budowy lepszych miejsc w miastach. Brzmi to nieco kiczowato, ale misją ULI jest „robienie dobrych rzeczy” w dziedzinie rozwoju miast. Powstała w 1936 roku w Chicago w celu stworzenia miejsca dla ludzi – z sektora publicznego i prywatnego – którzy chcą podjąć dialog na temat przyszłości ich nieruchomościowych biznesów i ich społeczności. Założyłem ULI w Polsce 4 lata temu, gdyż uważałem, że takiego dialogu naprawdę w Polsce brakuje. Chociaż stale prowadzimy rozmowy biznesowe, większość z nich składa się z lobbowania w naszym własnym interesie, a nie dla wspólnego dobrobytu miasta. ULI udowodniła, że obie te rzeczy są możliwe i faktycznie muszą zostać przedsięwzięte w celu zbudowania wspaniałego miasta. Wspomniałem wcześniej o badaniu dotyczącym gęstości – co jest świetnym przykładem naszej działalności badawczej, finansowanej ze składek członkowskich i darowizn charytatywnych, mającej na celu stymulowanie myślenia i – miejmy nadzieję – usprawnienie rynku. Zorganizowaliśmy dwie duże konferencje w Polsce w ciągu ostatnich dwóch lat, a teraz organizujemy trzecią imprezę. I będą kolejne.

Rozmawiał Michał Poręcki


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć