biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Rzut okiem na finansowanie na rynku nieruchomości biurowych w Polsce

17.11.2016

Na koniec I półrocza 2016 łączna podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynosiła ponad 8,6 mln m kw., z czego prawie 5 mln przypadało na samą Warszawę. Deweloperzy nie zwalniali tempa – w realizacji pozostawało ponad 1,4 mln m kw. biur. Najwyższa aktywność budowlana cechowała tradycyjnie już w Warszawę (ok. 545 000 m kw.), Kraków (ponad 300 000 m kw. – najwięcej w historii tego rynku) oraz Wrocław (181 400 m kw.). Rośnie konkurencja pomiędzy deweloperami powierzchni biurowych, co nie umyka uwagi instytucji finansujących projekty

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce cieszy się również dużym zainteresowaniem inwestorów. Wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie biurowym wyniosła w 2015 r. ok. 1,27 mld euro, z czego prawie 800 mln EUR przypadło na największe miasta poza Warszawą. To najlepszy wynik w historii regionalnych rynków biurowych. W I półroczu 2016 inwestorzy wydali na biurowce w Polsce kolejne 786 mln EUR.

Nieruchomości komercyjne, w tym inwestycje biurowe wymagają dużych nakładów pieniężnych. Finansowanie może mieć wiele form. Najprostszą z nich jest finansowanie dłużne bankowe, które jest najtańszym narzędziem finansowania nieruchomości. W najprostszym ujęciu – kredyty mogą być m.in. inwestycyjne oraz deweloperskie. Finansowanie nieruchomości generujących dochód jest wciąż bardziej atrakcyjne niż finansowanie projektów deweloperskich, a kredytodawcy pożyczają na nie większe kwoty. Ryzyko w przypadku kredytu inwestycyjnego na istniejącą nieruchomość (generującą dochód) jest zazwyczaj znacznie niższe niż w przypadku nowego projektu deweloperskiego. Kredyty inwestycyjne, czyli przyznawane na zakup nieruchomości biurowej relatywnie łatwiej uzyskać i proces decyzyjny jest krótszy niż w przypadku kredytów deweloperskich (3-4 miesiące vs 3-6 miesięcy). W przypadku kredytów inwestycyjnych mamy do czynienia z ofertą na maksymalnie poziomie 60-65 proc. LTV (Loan-to-Value – stosunek wielkości kredytu do wartości nieruchomości), dla deweloperskich jest to 70-75 proc. LTC (Loan-to-Cost – stosunek wielkości kredytu do kosztu inwestycji). Kredyty przyznawane są zwykle w EUR, ze względu na to, że większość umów najmu jest dominowana w EUR (są płacone w PLN, a wyrażone w EUR), na 5 – 7 letni okres (również ze względu na długość umów najmu oraz na fakt, że finansowanie w banku powyżej 7 lat jest znacznie droższe).

Przykładowo, przy finansowaniu biurowych projektów inwestycyjnych typu prime na poziomie 65 proc. LTV amortyzacja sięga 1,5 proc. do 3 proc., a w przypadku 50-55 proc. LTV rośnie szansa na uzgodnienie z bankiem, że inwestor płaci tylko odsetki, bez kosztów amortyzacji (tzw. interest only). Marże dla tego typu projektów inwestycyjnych plasują się na poziomie 170-200 punktów bazowych, a dla deweloperskich na poziomie 250-300.

Nadal na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w obszarze kredytów inwestycyjnych dominują banki zagraniczne, szczególnie niemieckie. Należy jednak pamiętać, że polskie banki – mimo że coraz lepiej radzą sobie na rynku finansowania nieruchomości – są mniej konkurencyjne, jeśli chodzi o warunki kredytowania inwestycyjnego nieruchomości niż ich międzynarodowe odpowiedniki. W przypadku kredytów deweloperskich natomiast widzimy dominację polskich banków.

Konkurs piękności

Najważniejszym kryterium w procesie przyznawania finansowania bankowego w segmencie nieruchomości biurowych (i szerzej – komercyjnych) jest lokalizacja. Należy pamiętać, że bank działa jak inwestor, czyli ocenia skalę ryzyka, powodzenia projektu i możliwy zysk. W przypadku lokalizacji największe szanse mają inwestycje w centrum oraz innych najbardziej rozwiniętych hubach biznesowych w danym mieście. Oczywiście, dobrze skomunikowane lokalizacje z dobrą ekspozycją również mogą liczyć na przychylność banków. Kluczowa jest również jakość projektu. Niewiele mniejsze znaczenie ma stopień wynajęcia nieruchomości oraz średni ważony okres najmu, a także reputacja dewelopera czy inwestora – portfolio zrealizowanych z sukcesem projektów czy wcześniejsza, owocna współpraca z instytucją finansową.

Większe szanse na kredyty budowlane mają oczywiście inwestycje mogące pochwalić się umowami przednajmu, chociaż w tym przypadku wysokość zabezpieczenia kontraktami jest sprawą płynną i zależy również od innych cech projektu. Można przyjąć, że w większości przypadków jest to ok. 40 – 50 proc. Zdarza się, że obiekt zdobywa finansowanie fazowane, a kolejne transze są uruchamiane w zależności od stopnia wynajęcia kolejnych faz przedsięwzięcia.

Jak nie bank to co? Alternatywne sposoby finansowania inwestycji

Deweloperzy i inwestorzy nie muszą się ograniczać do finansowania bankowego. Popularności nabierają również alternatywne sposoby finansowania nieruchomości, chociaż jest to skala nieporównywalnie mniejsza niż w przypadku inwestycji kredytowanych przez banki. Najpowszechniejsze metody finansowania alternatywnego to obligacje i kapitał prywatny. Alternatywne sposoby finansowania inwestycji to rozwiązanie np. dla mniejszych przedsięwzięć, które nie mają wystarczającej skali, aby zainteresować sobą banki. W tej kategorii finansowania mogą poszukiwać również projekty, które z różnych przyczyn nie mają dużych szans na kredyt od banku, jak również te, które chcą minimalizować udział kapitału własnego. Alternatywne finansowanie jest znacznie droższe, ale jest to premia za ryzyko.

Piotr Piasecki, dyrektor, Dział Doradztwa Finansowego w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć