biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Po pierwsze – nie szkodzić

04.12.2018

Zmorą polskiego prawa nieruchomości jest nie tylko to, że wprowadzane akty prawne często mają na siłę uszczęśliwiać uczestników rynku. Niestety zamiast usprawniać procedury, gmatwają je lub w ogóle nie działają – tak w skrócie można podsumować wnioski z pierwszej edycji konferencji „FLEX Forum Prawa Nieruchomości” zorganizowanej przez Nowy Adres S.A.

Ostatni rok był okresem rewolucyjnych wręcz zmian, jeśli chodzi o prawne ramy funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Na wielu rynkowych graczach nowe przepisy wymogły wdrożenie licznych zmian i przeformatowanie strategii inwestycyjnych. Do tej pory brakowało specjalistycznych imprez konferencyjnych, dedykowanych tylko i wyłącznie tematyce prawa nieruchomości. Firma Nowy Adres S.A. – uznany organizator targów i konferencji o tematyce nieruchomościowej – postanowiła wypełnić tę rynkową lukę projektem „FLEX Forum Prawa Nieruchomości”. Był to strzał w dziesiątkę – w premierowej edycji „FLEX”, która odbyła się 26 i 27 listopada w warszawskim hotelu Radisson Blu wzięło udział 120 osób – deweloperów, pośredników, doradców i przede wszystkim prawników pracujących na co dzień na rynku nieruchomości.

Co dalej z otwartymi rachunkami powierniczymi?

Konferencję otworzył wykład Pawła Kuglarza, jednego z najlepszych ekspertów polskiego prawa nieruchomości, przez lata związanego z takimi kancelariami, jak Beiten Burkhardt, Wolf Theiss czy Taylor Wessing. Mecenas Kuglarz, który brał udział w pracach nad wieloma aktami legislacyjnymi o kluczowym znaczeniu dla rynku nieruchomości, w swoim wystąpieniu wskazywał, że niestety na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci polski system prawny często nie nadążał za rynkowymi zmianami. Wiele aktów prawnych powstało w oderwaniu od rynkowych realiów i w momencie wejścia w życie dużo zawartych w nich przepisów było martwą literą prawa. Jeszcze gorzej bywało w sytuacjach, kiedy ustawodawca próbował „wyprzedzić” rynkowe zmiany i wprowadzał przepisy o szkodliwym działaniu. Tak jest chociażby w przypadku przygotowywanej na wniosek Urzędu o Ochronie Konkurencji i Konsumentów nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. Ustawa ta w obecnym kształcie nakłada na deweloperów obowiązek korzystania z tzw. rachunków powierniczych podczas realizacji inwestycji mieszkaniowych. Zdecydowana większość z nich korzysta z rachunków powierniczych otwartych – w rozwiązaniu tym bank kontroluje postęp prac budowalnych i po zrealizowaniu kolejnych etapów przedsięwzięcia wypłaca deweloperom pieniądze nabywców w transzach. UOKiK uważa, że taka ochrona pieniędzy nabywców jest niewystarczająca i postuluje zastąpienie otwartego rachunku deweloperskiego obowiązkowym rachunkiem zamkniętym. Zdeponowane na takim koncie pieniądze nabywców trafią do dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji. Podczas poświęconego tej nowelizacji panelu dyskusyjnego jego uczestnicy, m.in. Agata Demuth, parter w kancelarii Schoenherr, Elżbieta Chmielowska, manager Zespołu Finansowania Nieruchomości w Santander Banku czy Alicja Zalewska, radca prawny firmy Eko Park jednogłośnie wskazywali, że nowelizacja w proponowanym kształcie nie jest potrzebna. Według nich obowiązująca od 2012 roku ustawa deweloperska należycie chroni interesy nabywców – od momentu jej wejścia w życie przypadki bankructwa firm deweloperskich w Polsce można było policzyć na palcach, także sami klienci nie kwestionują jej skuteczności. Po drugie, obowiązkowy rachunek zamknięty oznacza, że deweloper będzie musiał sobie zapewnić finansowanie całości przedsięwzięcia jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Na finansowanie inwestycji z kapitału własnego będą mogli pozwolić sobie tylko najwięksi. Pozostałym zostanie kredyt bankowy, ale nie każdy go otrzyma – mniejsi deweloperzy czy firmy o niezbyt imponującej historii zrealizowanych projektów mogą zostać uznane przez banki za klientów wysokiego ryzyka i odejdą od bankowego okienka z kwitkiem. Wyższe koszty finansowania i mniejsza podaż mieszkań na rynku dla nabywcy oznaczać będą to samo: jeszcze wyższe ceny.

Po pierwsze - nie szkodzić  - mownica

„Lex deweloper” też raczej do kosza

Równie ostre kontrowersje na polskim rynku nieruchomości wzbudziła również wchodząca w życie 1 stycznia 2019 roku likwidacja użytkowania wieczystego (zastąpi je automatycznie pełne prawo własności). Tekst tego aktu prawnego najeżony jest błędami i nieścisłościami, przez co od nowego roku możemy spodziewać się bałaganu w urzędach dzielnic i gmin oraz protestów kolejnych grup mieszkańców, „uszczęśliwionych” koniecznością płacenia przez 20 lat tzw. opłaty przekształceniowej. Dużo emocji w ubiegłym roku wywołało również wprowadzenie życie tzw. ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych. To akt prawny całkowicie rewolucjonizujący procedurę planowania i przygotowywania inwestycji. Do tej pory deweloperzy musieli budować swoją strategię inwestycyjną w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub – w przypadku jego braku – o wydaną przez władze lokalne decyzję o warunkach zabudowy. W nowym porządku prawnym deweloperzy nie będą musieli zwracać uwagi na plany: wystarczy, że wystąpią do władz lokalnych o decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a te taką decyzję wydadzą. Wielu obserwatorów twierdzi, że ustawa ta to prosta droga do nadużyć i sytuacji korupcyjnych. Powszechne są również opinie, że wprowadzono ją w życie tak naprawdę tylko po to, aby ułatwić realizację kulejącego rządowego programu budowy mieszkań na wynajem „Mieszkanie+”. Póki co, jest on niewypałem właśnie w związku z brakiem dostępnych tanich gruntów, na których takie mieszkania można by budować. Uczestnicy panelu dyskusyjnego – w którym wzięli udział m.in. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawy, Jacek Bielecki, doradca zarządu PFR Nieruchomości, Aleksandra Kaczmarek, managing associate w kancelarii Kucharski & Partners i Anna Lambryczak-Araźna, dyrektor Działu Prawnego w Asbud Group – wskazywali również inną możliwość: ustawa w ogóle nie będzie działać. Potencjalni inwestorzy nie będą w stanie uzyskać decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jeżeli nie będą oni w stanie spełnić tzw. standardów urbanistycznych. Co to takiego? Standardy te dotyczą przede wszystkim wysokości obiektów, dostępności szkół i przedszkoli, dostępu do infrastruktury, odległości od obiektów publicznych czy zieleni, standardów parkingowych, etc. Jeżeli samorząd danego miasta czy gminy takie standardy uchwali, jako akt prawa miejscowego będą bezwzględnie wiążące dla wszystkich potencjalnych wnioskodawców i pomogą chronić miasta przed konsekwencjami niekontrolowanej zabudowy.


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć