biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Pieniądze lubią spokój – czy zawirowania polityczne w naszym kraju mogą mieć wpływ na mniejsze zainteresowanie naszym rynkiem biurowym wśród inwestorów?

17.11.2016

Chyba nikogo nie trzeba przekonywać do prawdziwości powiedzenia, że pieniądze lubią spokój. Czy zatem w Polsce możemy mieć powody do niepokoju? Czy obecnie prowadzona polityka może mieć negatywny wpływ na zainteresowanie rynkiem biurowym przez inwestorów? Zastanówmy się, czym jest ryzyko polityczne i w jakim stopniu dotyczy ono Polski

Ryzyko polityczne to ryzyko spadku zwrotów z inwestycji z powodu zmian politycznych lub niestabilności w danym kraju. Może się ono wiązać m.in.: ze zmianami rządów, zmianami w ciałach ustawodawczych, z prowadzoną polityką zagraniczną, kontrolą nad wojskiem, zagrożeniem wojną bądź terroryzmem. Generalnie, im dłuższy horyzont inwestycyjny danego inwestora, tym w większym stopniu ten typ ryzyka jest brany pod uwagę przy rozpatrywaniu inwestycji.

Ryzyko polityczne jest trudno mierzalne. W wyniku jego działania zwroty z inwestycji mogą wyraźnie spaść, a w skrajnym przypadku wycofanie kapitału z inwestycji może się okazać niemożliwe. Aby lepiej zrozumieć wpływ zmian w naszym kraju na postrzeganie inwestorów, spójrzmy na obligacje skarbowe emitowane przez Polskę i ich rentowność. Papiery dłużne emitowane przez kraje – w tym obligacje skarbowe – to relatywnie najbezpieczniejsze instrumenty finansowe, które są traktowane przez inwestorów jako w zasadzie wolne od ryzyka. W związku z tym zmiany ich rentowności mogą być postrzegane jako przybliżenie zmian postrzegania ryzyka dla danego kraju – ich wzrost oznacza, że inwestorzy oczekują wyższej premii za ryzyko. Innymi słowy pożyczanie kapitału przez dany kraj kosztuje więcej. Popatrzmy jak sytuacja przedstawiała się dla Polski w ciągu ostatniego roku. Dla przykładu 10-letnie obligacje skarbowe wyemitowane w lipcu 2015 roku oferowały rentowności na poziomie 2,891 proc., w lutym 2016 było to 3,168 proc., w czerwcu 3,050 proc., a w sierpniu tego roku 2,704 proc. Widzimy zatem, że po okresie wzrostów rentowności stopniowo spadają, co wskazuje, że inwestorzy są obecnie spokojniejsi w ocenie Polski i ryzyka inwestowania w naszym kraju.

Oceniając ryzyko danego kraju inwestorzy patrzą również na oceny międzynarodowych agencji ratingowych. Prześledźmy zatem, jak oceniały nasz kraj najbardziej rozpoznawalne tego typu instytucje na świecie. W styczniu 2016 agencja Standard & Poor’s obniżyła rating dla Polski (zobowiązania długoterminowe) do BBB+, w maju agencja Moody’s utrzymała swoją ocenę na poziomie A2, ale zmieniła jej perspektywę ze stabilnej na negatywną, natomiast w lipcu Fitch pozostawił rating Polski na niezmienionym poziomie A- z perspektywą stabilną. Patrząc na zmiany stóp zwrotu z obligacji można zauważyć, że zachowywały się zbieżnie z ocenami agencji ratingowych.

Powyższy komentarz dotyczy szerokiego spojrzenia na Polskę i inwestorów zainteresowanych różnymi klasami aktywów, w tym nieruchomościami komercyjnymi. Jak zachowywali się inwestorzy kupujący biura w naszym kraju? Na początku roku faktycznie kilka funduszy typu core, a więc takich, które charakteryzują się awersją do ryzyka i w związku z tym poszukują do swoich portfeli inwestycyjnych najlepszych aktywów, ograniczyły swoją działalność inwestycyjną bądź wstrzymały się z zakupami budynków do czasu lepszego zrozumienia sytuacji w naszym kraju. Miało to związek z faktem, że S&P obniżyło rating dla Polski, a rząd zapowiedział wprowadzenie opodatkowania aktywów banków oraz sieci handlowych. Do ich grona należało kilka podmiotów niemieckich, które zwykle są bardzo aktywne i zbudowały istotne portfele inwestycyjne budynków biurowych zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Wtedy na rynek trafiła informacja o gigantycznej transakcji Redefine, inwestora z egzotycznego RPA, który postanowił zakupić 75 proc. portfela nieruchomości Echo Investment o wartości prawie EUR 1,2 mld. Wśród przedmiotowych nieruchomości znajdowało się 6 budynków biurowych, które stanowiły ok 25 proc. wartości portfela. Transakcja, w której kupującemu doradzał Savills, niewątpliwie pozytywnie wpłynęła na rynek i percepcję naszego kraju przez inwestorów. Pokazała, że oprócz tradycyjnych kupujących, którzy inwestowali w Polsce od lat, jesteśmy atrakcyjnym rynkiem także dla zupełnie nowych podmiotów i nowych źródeł kapitału z Azji i Afryki. Co istotne, szacunkowe ceny nie wskazują, iż inwestor kupował okazyjnie – istotniejsza była wielkość portfela, jakość poszczególnych aktywów i ocena perspektyw dla Polski, która wypadła pozytywnie. Profil ryzyka i zwrotu z inwestycji musiał zatem znajdować się na satysfakcjonującym dla Redefine poziomie.

Biorąc pod uwagę wysokie ceny osiągane obecnie przez najlepsze aktywa biurowe, trudno dopatrzeć się negatywnego wpływu polityki. Dla przykładu zakup warszawskiego Prime Corporate Center przez niemiecki Warburg HIH to stopa kapitalizacji na poziomie ok. 5,3 proc., a więc jedna z najniższych w historii sektora biurowego w naszym kraju. W momencie pisania tego artykułu toczą się również inne istotne transakcje biurowe w stolicy, a mianowicie sprzedaż Q22 i Atrium 2. W obu przypadkach spodziewamy się, że stopy zwrotu będą wyraźnie niższe niż poziom 5,5 proc. Innym spektakularnym aktywem, które ma szansę uzyskać wysoką cenę, – czyli niską stopę kapitalizacji – jest Warsaw Spire. Poza Warszawą na głównych rynkach regionalnych sytuacja jest podobna. Obserwujemy znaczące zainteresowanie budynkami biurowymi i wyraźną kompresję stóp kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych aktywów. Dobrym przykładem jest tutaj budynek Aleja Pokoju 5 w Krakowie, sprzedany za nieco ponad 6 proc. czy Alchemia II zakupiony przez krajowy podmiot PHN przy rekordowej dla Trójmiasta w ostatnich latach stopie 7 proc.

Jednocześnie z postępującą kompresją stóp kapitalizacji wzrosła wartość transakcji. W pierwszej połowie 2016 roku właściciela zmieniły nieruchomości biurowe o wartości ponad EUR 800 mln, co oznacza podwojenie wyniku w stosunku do analogicznego okresu w ubiegłym roku. Tak istotne różnice w poszczególnych latach wynikają nie tylko ze wzrostu popytu ze strony inwestorów, ale także z dostępności odpowiednich aktywów na rynku.

A jak wygląda biurowy rynek inwestycyjny w szerokiej perspektywie? Patrząc na główne miasta na świecie ze stopami kapitalizacji blisko 5,5 proc. plasujemy się mniej więcej w połowie stawki. Dla porównania najdroższy w Europie londyński West End to stopy kapitalizacji dochodzące do 2,8 proc. Na tle innych europejskich rynków biurowych Warszawa oferuje więc relatywnie atrakcyjne stopy zwrotu.

World Office CBD Gra

pieniądze lubią spokój wykres 1

Źródło: Savills Research

pieniadze lubia spokoj wykres2

Źródło: Savills Research

pieniadze lubia spokoj wykres3

Źródło: Savills Research

pieniadze lubia spokoj wykres4

Kolejnym czynnikiem, który niewątpliwie wpływa pozytywnie na obecną wysoką aktywność inwestorów w sektorze biurowym i jednocześnie łagodzi wpływ ewentualnego ryzyka politycznego, są rekordowo niskie stopy procentowe (w tym ujemne) zarówno w głównych gospodarkach europejskich jak i światowych, m.in. w Stanach Zjednoczonych i Japonii. Takie otoczenie sprawia, że nieruchomości biurowe są postrzegane jako bezpieczny produkt oferujący relatywnie atrakcyjną stopę zwrotu z inwestycji.

Kiedy ryzyko politycznie wzrasta, tym istotniejsze stają się cechy fundamentalne danej nieruchomości biurowej. Takie czynniki jak lokalizacja, w tym dostęp do środków komunikacji publicznej, zestaw i kondycja finansowa najemców, poziom wynajęcia, wysokość stawek czynszów, średnia ważona długość umów najmu, jakość i standard techniczny budynku są powszechnie znane jako cechy pozytywnie wpływające na zainteresowanie ze strony inwestorów.

Jednym z najistotniejszych elementów przy inwestowaniu w biura są najemcy, perspektywy ich ekspansji i wejścia na rynek nowych podmiotów – tu rynek biurowy w Polsce bardzo prężnie się rozwija, szczególnie w segmencie BPO/SSC co wynika z wysokich kwalifikacji pracowników, ich dostępności i konkurencyjności pod względem kosztów zatrudnienia oraz podaży wysokiej klasy powierzchni biurowej.

Konkludując – pieniądze lubią ciszę, natomiast aktywność inwestorów na rynku biurowym w Polsce, która jest członkiem Unii Europejskiej, jak na razie nie potwierdza odczuwalnego wzrostu ryzyka politycznego. W szerszym kontekście inwestorzy będą musieli jednak zmierzyć się z wynikiem głosowania za Brexitem, którego skutki nie są do końca przewidywalne, jak i wynikami przyszłych wyborów w Stanach Zjednoczonych i kilku krajach Europy Zachodniej.

Marek Paczuski, dyrektor, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Savills


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć