biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Pandemia nie będzie trwała wiecznie

24.03.2021

Spadek popytu na biura, boom na magazyny, wyczekiwanie na rynku najmu mieszkań – tak w skrócie pierwsze 12 miesięcy pandemii podsumowali rynkowi eksperci podczas drugiej debaty online „Serio o Nieruchomościach: Którędy teraz?”. Wydarzenie zorganizowała firma Nowy Adres S.A.  

Do niedawna „Serio o Nieruchomościach” było cyklem wywiadów z najważniejszymi graczami polskiego rynku nieruchomości, publikowanych na YouTube. Druga fala pandemii – i szybkie zmiany, jakie ze sobą przyniosła – wywołała jednak w branży ogromny głód rzetelnych, sprawdzonych informacji i wiarygodnych prognoz. Dlatego też „Serio o Nieruchomościach” rozrosło się do rozmiarów minikonferencji online, podczas których pytamy uznanych rynkowych ekspertów, co przyniesie najbliższa przyszłość w branży mieszkaniowej, biurowej i magazynowej. Druga edycja pod tytułem „SoN: Którędy teraz?”, podobnie jak pierwsza, okazała się spektakularnym sukcesem: na żywo wydarzenie śledziło blisko 300 osób, a w ciągu pierwszych 24 godzin zapis konferencji został wyświetlony ponad 1400 razy!

Biura: nic już nie będzie takie jak kiedyś

Konferencję otworzyła prezentacja wyników najnowszego raportu „Biura nowej normalności”, opracowanego przez firmę analityczną ThinkCo. Tomasz Bojęć, partner zarządzający ThinkCo i jednocześnie jeden z autorów raportu obrazowo podsumował panoramę polskiego rynku nieruchomości biurowych w rok po wybuchu pandemii Covid-19. – Rynek nieruchomości przygotowywał się na te wszystkie procesy, ale miały one przyjść stopniowo. Tymczasem zmiana ta nastąpiła nie w sposób ewolucyjny, ale rewolucyjny. Cały 2020 rok upłynął nam pod trzema hasłami: elastyczności, renegocjacji i podnajmu – mówił Bojęć. W trzecim kwartale ubiegłego roku na rynku warszawskim wynajęto tylko 113 tys. m kw. biur. Był to wynik najniższy od dekady i aż o 60 proc. niższy od rekordu z 2019 r. Pod koniec 2020 roku w Warszawie było już 9,9 proc. pustostanów – 2,1 proc. więcej niż na koniec 2019 roku. Podobnie było na rynkach regionalnych: w Łodzi odsetek pustych biur osiągnął rekordowe 16,6 proc. W skali całego kraju popyt spadł o 16 proc. – W 2020 roku jedna czwarta wszystkich zatrudnionych w Polsce doświadczyła pracy zdalnej. W szczytowym momencie, w czerwcu z domów pracowało 2,12 mln Polaków, czyli aż 13 proc. zatrudnionych – mówił Tomasz Bojęć. Warto zauważyć, że blisko 84 proc. z tych osób ocenia swoją efektywność pracy jako wyższą. I to mimo licznych niewygód, jak np. brak sprzętu, zatłoczenie mieszkań czy brak work-life balance (co ciekawe, niemal taki sam odsetek managerów obawia się, że wydajności ich pracowników będzie spadać). Aż 37 proc. pracujących chwali sobie również brak sztywnych godzin w pracy w domu, poza utartym schematem 9-17. Co drugi pracownik chciałby co najmniej raz w tygodniu pracować zdalnie, a dalsze 35 proc. – nawet częściej. Rynek biurowy będzie musiał wyciągnąć z tego odpowiednie wnioski. Deweloperzy co prawda deklarują gotowość do negocjacji z klientami, uelastyczniania swojej oferty i dostosowywania jej do potrzeb najemców, jednak ze względu na sposób finansowania nowych inwestycji biurowych zmiany te nie mogą dotyczyć takich fundamentów, jak np. umowy najmu. – Dopóki nie zmienią się zasady finansowania inwestycji i stanowisko banków je kredytujących, będziemy obstawać przy tym, aby zawierane umowy były podpisywane na standardowe 5 lat lub więcej. W innym przypadku nowych inwestycji biurowych nie będzie można w ogóle realizować – mówiła Joanna Nicińska, dyrektor regionalny w Echo Investment. – Pandemia nie będzie trwała wiecznie i prędzej czy później firmy będą musiały wrócić do biur i systemu pracy w dawnych warunkach, uwzględniając jednak nowe potrzeby najemców. Co roku firmy rekrutują  tysiące owych pracowników, których trzeba wdrożyć do nowego systemu. Nie da się tego robić całkowicie zdalnie.

Magazyny: bezprecedensowe prosperity

W drugiej edycji debaty eksperckiej „Serio o Nieruchomościach” nowością była tematyka magazynowo-logistyczna. Nikt nie może zaprzeczyć, że jeśli są jacyś wygrani koronawirusowych zawirowań, to są wśród nich magazyny i logistyka. Przyspieszony pandemicznymi obostrzeniami rozwój e-handlu i rynku dóbr FMCG wpłynął na ten sektor nieruchomości niezwykle stymulująco. W 2020 roku została przekroczona magiczna granica 20 milionów m kw. powierzchni magazynowych w Polsce, co oznacza, że rynek ten podwoił swoje rozmiary w ciągu zaledwie pięciu lat. Rekordowy był także popyt – wynajęto ponad pięć milionów m kw. powierzchni magazynowych! – Polska powoli dołącza do europejskich liderów logistyki. W zeszłym roku popyt w  naszym kraju był większy niż na przykład w Wielkiej Brytanii i o tylko o 1,6 mln m kw. mniejszy niż w Niemczech, które odpowiadają za 25 proc. popytu na całym kontynencie – mówił Kamil Szymański, dyrektor Działu Magazynowego i Przemysłowego Savills. Podobnego zdania był Waldemar Witczak, dyrektor regionalny w firmie deweloperskiej SEGRO: – Warto zauważyć, że w zeszłym roku aż 70 proc. podpisanych umów dotyczyło nowego najmu, nie renegocjacji. Pozwoliło nam to utrzymać wysokie,  trzecie miejsce wśród najszybciej rozwijający się rynków w Europie obok Niemiec i Wielkiej Brytanii – tylko te kraje przekroczyły oprócz nas 3 mln m kw. Moim zdaniem w 2021 roku ten trend będzie kontynuowany. Duży w tym udział ma oczywiście rozwój e-handlu. Oprócz rozwoju e-commerce nasz rynek może być benficjentem tzw. nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji z Chin i krajów Dalekiego Wschodu do Europy jako lokalizacji bliższej i bardziej odpornej na zawirowania w rodzaju pandemii. – Do kontynentalnej Europy firmy będą przenosić produkcję nie tylko z Chin, ale w ogóle z bardzo odległych lokacji. Będą chciały uniknąć nie tylko zerwania łańcuchów dostaw z powodu na przykład nawrotu pandemii,  ale również innych nieprzywidzianych okoliczności gospodarczych, jak niedawna skokowa podwyżka cen kontenerowego frachtu morskiego. Spodziewamy się również przenosin produkcji z Wielkiej Brytanii z powodu brexitu. Dla firm stamtąd jesteśmy wciąż atrakcyjni z powodu niskich kosztów siły roboczej –  przewiduje Tomasz Pietrzak, Senior Leasing  Manager w MLP Group.

Mieszkania na wynajem: inwestorzy instytucjonalni zadowoleni, indywidulani – niekoniecznie

Pandemia koronawirusa wywołała również spore zamieszanie na naszym rynku najmu mieszkań. Wobec problemów branży biurowej i handlowej coraz więcej inwestorów spogląda z zainteresowaniem na rynek najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector) – modelu, w którym fundusze inwestycyjne lub deweloperzy oferują mieszkania o wyższym standardzie w najmie długoterminowym. – To sprawdzony w Europie Zachodniej model, skierowany do ludzi, którzy nie chcą się wiązać kredytem na wiele dziesięcioleci, oczekują lepszej jakości życia, mieszkań w standardzie hotelowym, z rozbudowaną infrastrukturą budynku i usługami dodatkowymi. Choć takich mieszkań obecnie w naszym kraju jest wciąż mniej niż 15 tysięcy, to w trakcie realizacji jest kolejne 17 tysięcy. Perspektywy dla rynku PRS w Polsce są świetlane – obecnie rentowność tego typu inwestycji szacowana jest na 5-6 proc. – mówił Michał Okoń, dyrektor zarządzający  Zeitgeist Asset Management Polska.

W zupełnie innym nastroju był Jacek Kusiak, prezes zarządu zrzeszającego inwestorów indywidualnych Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”: – Jak nie będzie klientów chętnych na wynajem mieszkania, to nie będzie biznesu. Trzy najważniejsze grupy najemców zostały dotknięte pandemią: studenci zostali w domach, obcokrajowcy wyjechali, pracujący mają problemy. W Warszawie czynsze spadły o 10 proc. ale są też miasta, gdzie czynsze spadły nawet o 30 proc. np. Kraków, gdzie bardzo duży zasób wynajmowany jest turystom – mówił Kusiak. – Wszystko zależy od tego , jak długo jeszcze potrwa pandemia – rok temu wydawało nam się, że za miesiąc, dwa wszystko wróci do normy, a tymczasem minęło już ponad dwanaście, a końca pandemii nie widać. Zakupów gotówkowych mogłoby być dużo więcej, bo wielu potencjalnych inwestorów zaczęło się zastanawiać, komu te mieszkania będą mogli wynająć.

Czy oznacza to, że kupowanie mieszkań na wynajem przez nabywców indywidualnych przestało być dobrym interesem? Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich jest przeciwnego zdania. – Coraz większa liczba klientów kupujących mieszkania za gotówkę godzi się z tym, że rentowność najmu to dziś bardziej 4 proc. niż 5,5 proc., jak dawniej. Te 4 proc. to wciąż znacznie więcej niż 0 proc. na bankowej lokacie. Jako aktywa trwałe mieszkania powinny pozostawać w korelacji z inflacją – w zeszłym roku lokale mieszkalne w Polsce podrożały średnio o 10 proc. Mieszkań nie trzeba więc za wszelką cenę wynajmować – w długiej perspektywie można będzie zarobić na samym wzroście wartości nieruchomości – przewiduje Płochocki.


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć