biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Magazyny po krakowsku. Cena rozwoju

23.07.2018

Rosną zasoby powierzchni magazynowej w Krakowie i okolicach. Inwestorzy wybierają lokalizacje m.in. wzdłuż autostrady A4. W przyszłości nowe możliwości stworzy otwarcie dróg ekspresowych S7 i S52. Barierę przedsiębiorców stanowią stawki czynszu, jedne z najwyższych w kraju

Od lat krakowski rynek nieruchomości magazynowych intensywnie się rozwija. Jednak wciąż pozostaje stosunkowo mały w porównaniu z pięcioma głównymi w kraju, tj. Warszawą, Górnym Śląskiem, Polską Centralną, Poznaniem oraz Wrocławiem. Pod względem potencjału rozwoju jest zestawiany z Trójmiastem.

Obecnie całkowita podaż A-klasowej powierzchni magazynowej wynosi ponad 450 tys. m kw., co oznacza podwojenie zasobów w stosunku do połowy 2015 r. Dodatkowo realizowane są obiekty o łącznej powierzchni 26,2 tys. m kw. − mówi Tomasz Gnich z Industrial & Logistics Department w BNP Paribas Real Estate.

W obrębie miasta główne lokalizacje magazynowe znajdują się w Podgórzu. Nie brakuje znaczących inwestycji poza granicami Krakowa, rozproszonych wzdłuż autostrady A4. Zainteresowanie ze strony przedsiębiorstw wzbudzają m.in. Modlniczka, Balice, Skawina, Kokotów, Wieliczka oraz Niepołomice. Nie występują więc duże skupiska centrów logistycznych jak np. na Bielanach Wrocławskich, w Gądkach czy Strykowie.

Region ze względu na lokalny charakter jest wybierany przez firmy logistyczne i dystrybutorów do obsługi dużego rynku konsumenckiego, jakim pozostaje Kraków. Obecni są zarówno deweloperzy działający w skali ogólnopolskiej jak Panattoni, Goodman czy wywodzący się z tego miasta deweloper 7R, jak też podmioty regionalne BIK czy inwestorzy lokalni − informuje Wojciech Waryś, Partner Industrial & Logistics w Axi Immo. Z danych tej firmy wynika, że na koniec pierwszego kwartału br. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,3 proc. Wyższy był tylko w Poznaniu, gdzie osiągnął poziom 7,5 proc. W tym okresie średnia ogólnopolska spadła do 4,2 proc.

Perspektywy rozwoju

Dla przyszłości krakowskiego rynku duże znaczenie mają plany dotyczące rozwoju infrastruktury drogowej. Prognozy ekspertów BNP Paribas Real Estate wskazują, że powierzchni magazynowej powinno przybywać w północnej części aglomeracji krakowskiej, po oddaniu do użytku dróg ekspresowych S7 oraz S52. Ponadto kontynuowany będzie trend budowy centr logistycznych wzdłuż autostrady A4. − Przewidujemy umocnienie pozycji deweloperów poprzez rozwój kolejnych faz istniejących projektów. Posiadają oni w swoich zasobach zabezpieczone grunty umożliwiające realizację kolejnych 130 tys. m kw. powierzchni magazynowej. W odpowiedzi na potrzeby rynku szukają rozwiązań łączących Kraków z pobliskimi miastami jak Bochnia czy Tarnów – mówi Wiktor Kordowski z Industrial & Logistics Department w BNP Paribas Real Estate.

Z kolei Wojciech Waryś podkreśla, że nadal kluczową destynacją magazynową pozostaną gminy położone na południowy zachód. Ma to związek z organizacją łańcucha dostaw na zachód Europy. Ekspert zaznacza, że Panattoni Europe konsekwentnie realizuje kolejne inwestycje w gminie Skawina, 7R szybko rośnie w ramach parku magazynowo-produkcyjnego w Kokotowie, a BIK planuje nową inwestycję w Targowisku. − Głównymi hamulcami w rewolucyjnym rozwoju regionu jest niska dostępność terenów inwestycyjnych w samym mieście czy jego okolicach, gdzie ceny są wysokie. To przekłada się na wyższe nawet o 1-2 euro/m kw. stawki czynszów w porównaniu z ofertą obiektów magazynowych na Górnym Śląsku – opisuje Waryś.

Jeszcze drożej?

W Krakowie ceny najmu powierzchni magazynowej należą do najwyższych w Polsce. Na większe wydatki trzeba przygotować się jedynie w Warszawie. − Pierwszym czynnikiem decydującym o tym jest niewielka konkurencja w porównaniu do głównych hubów logistycznych. Ponadto pozycja A-klasowych deweloperów umacnia się również poprzez fakt, że rynek nieruchomości B-klasowych jest sukcesywnie wypierany przez zabudowę mieszkaniową – wyjaśnia Tomasz Gnich. Dodaje, że na wysoki poziom czynszów wpływają też ograniczona dostępność gruntów i ich cena.

Według analiz Axi Immo w regionie Krakowa należy przygotować się na wydatki 3,5-4,4 euro/m kw. Kwoty powyżej 4 euro dotyczą głównie obiektów na terenie miasta, a 3,5–3,6 euro/m kw. trzeba płacić w miejscowościach ościennych. Z kolei średnie stawki efektywne po uwzględnieniu wakacji czynszowych wynoszą odpowiednio dla tych obszarów 3,5-3,8 euro/m kw. oraz 2,6-2,9 euro/m kw. − Aktualnie dostępność powierzchni spada, co też wpływa na mniejszą elastyczność deweloperów. Ponadto, warto dodać, że proponowane czynsze w nowo budowanych obiektach będą wykazywały tendencję wzrostową ze względu na wyższe koszty realizacji inwestycji związane z kosztami pracy i materiałów budowanych – podsumowuje Wojciech Waryś.

Marcin Gazda


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć