biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Jakość się zawsze opłaca

26.07.2018

Z Jeroenem van der Toolenem, dyrektorem zarządzającym na Europę Środkowo-Wschodnią w Ghelamco rozmawiamy o rynku biurowym w Warszawie, projektach wielofunkcyjnych i nowych inwestycjach.

Proszę opowiedzieć nam nieco o początkach Pana kariery na rynku nieruchomości. Dlaczego wybrał Pan ten zawód?

Studiowałem biznes i ekonomię na Uniwersytecie w Amsterdamie i jednym z opcjonalnych przedmiotów, który mogłem studiować były nieruchomości. Najlepszy przyjaciel mojego ojca pracował w nieruchomościach w Amsterdamie, odwiedzałem go wiele razy, rozmawialiśmy dużo o jego pracy, więc postanowiłem uczyć się tego dodatkowego przedmiotu. Pod koniec moich studiów, gdy większość studentów z mojego uniwersytetu chciała pracować dla największych holenderskich firm – Unilevera, KLM, Heinekena, czy Shella – znalazłem ogłoszenie o rekrutacji do DTZ, wówczas największej firmy konsultingowej w Holandii, zatrudniającej ponad 600 pracowników. Myślałem, że pójście tam mogło być dobrym pomysłem, że spotkam tam interesujących ludzi, którzy robią duże inwestycje. Miałem już rok doświadczenia w pracy dla Unilevera i Rabobanku w Moskwie i na Ukrainie, więc byłem przyzwyczajony do wschodnioeuropejskich warunków. Po kilku miesiącach spotkałem właściciela Ghelamco i zapytałem go: „Kiedy będziesz miał pracę dla mnie w Moskwie? Chciałbym tam wrócić, bo jest to świetne miasto do życia”, a on powiedział: „Mam dla ciebie lepszą pracę w Warszawie”. Więc oto jestem – myślałem, że zostanę tutaj na dwa lata i nagle minęło lat 20 (śmiech).

W ciągu ostatnich 12 miesięcy deweloperzy oddawali do użytku na rynku warszawskim setki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, lecz wskaźnik pustostanów się kurczył. Jak mógłby Pan wytłumaczyć to zjawisko?

Rynek znacznie się zmienił w ciągu ostatnich 20 lat. Jest tylko 5-6 firm, które działały przez cały ten okres – ale były i setki innych, mniejszych firm, które pojawiły się tu, ukończyły jeden czy dwa projekty i zniknęły. Więc budynki bardzo różnią się jakością. Dlatego też obliczamy pustostany w różny sposób, wskaźnik pustostanów w nowoczesnych biurowcach klasy A jest dużo mniejszy niż całkowity. Aktualnie nie spodziewamy się nowych, znaczących realizacji do połowy 2019 roku i przy niezmiennie wysokim popycie zewnętrznym i ekspansji firm już tu działających wskaźnik pustostanów będzie się dalej zmniejszać. Zdarzają się teraz sytuacje, że firmy nie mogą wynająć przestrzeni w pożądanych budynkach i muszą szukać w projektach klasy B, które początkowo nie były przez nie rozważane. Ale kiedy przestrzeń klasy A będzie znów dostępna, wyprowadzą się. Część starszych budynków ostatecznie zostanie zburzona, a na ich miejscu zbudowane zostaną nowe projekty, biurowe lub mieszkaniowe – w zależności od sytuacji na rynku.

Więc zagrożenie nadpodażą w stolicy w końcu już minęło?

W tym konkretnym momencie, patrząc na stan gospodarki i napływ nowych najemców z zagranicy – jestem pewien, że mamy zdrową sytuację w Warszawie.

Po ukończeniu wielkiego kompleksu biurowego Warsaw Spire, Ghelamco rozpoczęło kolejne przedsięwzięcie inwestycyjne na dużą skalę – Warsaw HUB, zlokalizowany także w dzielnicy Wola. Proszę nam powiedzieć, co będzie wyróżniało ten projekt spośród innych, licznych nowych inwestycji biurowych w tej dzielnicy?

Byliśmy bardzo szczęśliwi, gdy zdobyliśmy nagrodę Best Office & Business Development na zeszłorocznym MIPIM, Warsaw Spire pokonał 250 innych projektów z ponad 40 państw. Już wcześniej zdobyliśmy wiele nagród, ale ta była wyjątkowa – było to uznanie ze strony inwestorów z całego świata. Wszyscy zaangażowani w ten projekt byli niesamowicie dumni. Polska jest niejednokrotnie postrzegana jako dobre miejsce do inwestowania z racji wykwalifikowanej siły roboczej, niższych cen itp. Ale nie ma wielu wyróżnień potwierdzających, że Polska wygrywa z powodu jakości. Więc kiedy planowaliśmy nowy projekt, myśleliśmy, co byłoby najlepsze dla miasta i będzie miało taką samą, a nawet lepszą jakość od Warsaw Spire. W The Warsaw HUB pojawi się najlepsze dostępne wyposażenie jak np. windy czy systemy kontroli dostępu, tak żeby żądania i wymagania techniczne najbardziej wymagających najemców były spełnione. Chcemy zintegrować wszystkie systemy funkcjonujące w budynku.. The Warsaw HUB będzie najbardziej zdigitalizowanym budynkiem w Europie. Wszystko będzie obsługiwane przez telefon, można powiedzieć, że będzie to budynek przyjazny millenialsom. Będzie w pełni zintegrowany z miastem, a oprócz biur zaoferuje liczne punkty gastronomiczne, sklepy, fitness, przestrzeń coworkingową, centrum konferencyjne oraz dwa hotele. Przewidzieliśmy też duży parking dla rowerzystów wyposażony w przebieralnie z prysznicami. Cały kompleks będzie miał też bezpośrednie połączenie ze stacją metra. Sam budynek będzie na tyle atrakcyjny, że ułatwi najemcom rekrutację najlepszych pracowników. Bo dziś pensja jest ważna, ale liczy się też wrażenie użytkowników, ich komfort korzystania z budynku. Kolejną rzeczą jest przyjazne otoczenie. Projektując Warsaw Spire, położyliśmy nacisk na zielone otoczenie. Wielu deweloperów mówi o zielonych budynkach, ale przeważnie są one zielone tylko wewnątrz, a teren wokół nich jest martwy. Stworzyliśmy Plac Europejski wokół Warsaw Spire, który stał się żyjącą częścią miasta, dla ludzi. Planujemy zrobić to samo z The Warsaw HUB. Chcemy skupić wszystkie możliwe funkcje w jednym miejscu. – stąd idea HUB-a. Między naszym budynkiem a projektem Karimpol będziemy też mieli żywy, zielony, dynamiczny bulwar.

Który z biurowców ukończonych przez Ghelamco w Polsce uważa Pan za najlepszy i dlaczego?

Wszystkie budynki, które oddaliśmy do użytku w ciągu ostatnich kilkunastu lat mają dziś bardzo wysokie obłożenie i są bardzo wydajne – zawsze przykładaliśmy dużą wagę do wydajności. Fundusze inwestycyjne, które kupowały te budynki od nas mogą to potwierdzić. Są bardzo zadowolone z jakości i wskaźnika obłożenia w tych budynkach. Były to fantastyczne budynki w chwili oddania ich do użytku i co ważne, starzeją się bardzo dobrze. Ale z technicznego punktu widzenia wszystko ewoluuje. Bardzo trudno więc powiedzieć, który projekt jest najlepszy. Podoba nam się budynek Senator, ponieważ był on połączeniem czegoś nowego i starego, musieliśmy zachować jak najwięcej z tego, co pozostało po historycznej siedzibie Banku Polskiego. Słyszałem ludzi z naszej firmy mówiących: „o, mój dziadek walczył tutaj podczas Powstania Warszawskiego” i byłem dumny, że odbudowaliśmy to miejsce. Kolejnym ciekawym projektem jest Zaułek Piękna, mieliśmy duże trudności z uzyskaniem zezwoleń dla tego projektu. Jest dość mały, tylko 9000 m. kw., działka była maleńka i trudna, ale kiedy w końcu został oddany do użytku – cała prasa i sąsiedzi mówili o nim tylko pozytywnie. Został natychmiast wynajęty w całości firmie Deloitte. Kolejna historia – kompleks biurowców Trinity Park na Służewcu Przemysłowym. Kiedy go rozpoczęliśmy, były tam wkoło tylko magazyny. Jedynymi biurowcami w pobliżu były te w Mokotów Business Park firmy GTC z dużymi parkingami na zewnątrz. Postanowiliśmy zrobić parkingi pod ziemią, tak żebyśmy mogli stworzyć fontanny i urządzić zieleń przed budynkiem. To było coś nowego na tamte czasy. Marynarska Business Park – chcieliśmy mieć projekt otwarty na ulicę, z fontannami i terenem zieleni. Do dziś dobrze funkcjonuje. Oczywiście cała infrastruktura, która jest teraz poprawiana na Służewcu Przemysłowym powinna być wykonana wiele lat temu, cieszę się też widząc wszystkie te inwestycje mieszkaniowe, jakie są tam realizowane. Służewiec jest teraz z pewnością dużo przyjemniejszym miejscem do życia. Myślę, że kiedy problem infrastruktury zostanie w końcu rozwiązany, będzie to znowu atrakcyjna dzielnica – jest blisko lotniska, wielu pracowników mieszka w pobliżu, na Ursynowie i nowym Wilanowie.

To, czego mi tu brakuje to to, że deweloperzy często nie troszczą się o to, jak ich projekt będzie wyglądał za 20 lat, czy będzie to wartościowa część miasta, czy też nie. W Ghelamco naszym celem jest to, żeby nasze budynki wyglądały na nowe i nowoczesne za 30-40 lat. To kosztuje więcej pieniędzy, ale inwestowanie w jakość zawsze się opłaca.

Ghelamco utrzymuje wysoką aktywność także na rynkach regionalnych. Proszę nam powiedzieć, który z nich uważa Pan za najbardziej obiecujący?

Nie jest tak, że Kraków jest lepszy niż Wrocław, a Wrocław jest lepszy niż Gdańsk. W każdym z tych miast można robić dobre interesy. Zależy to od wielu czynników – dokładnego położenia w danym mieście, nasycenia rynku, czy dostarczasz produkt, na który jest tam zapotrzebowanie i który szybko znajdzie najemców. Na przykład – czynsze rosną teraz w Poznaniu z powodu niskiego wskaźnika pustostanów, a nikt tam nie buduje. Jeśli masz działkę w Poznaniu i uzyskasz szybko wszystkie zezwolenia, można tam zrobić dobrą inwestycję. Miasta, które mogą być problematyczne – rozumiane jako miejsca, gdzie trudno jest sprzedać biurowiec – to miasta z problemami infrastrukturalnymi, takie jak Kielce, Opole, Toruń, Bydgoszcz.

Zaangażowaniem w Nowe Centrum Łodzi Ghelamco wkracza na rynek nieruchomości wielofunkcyjnych. Jednak takie projekty do niedawna nie były zbyt popularne w Polsce. Dlaczego?

To zależy od tego, co określimy jako wielofunkcyjność. W Belgii, w Gandawie wybudowaliśmy stadion piłkarski, ale zbudowaliśmy tam też dwa biurowce, część handlową, hotel i mieszkania studenckie, więc można mówić tam o pewnej wielofunkcyjności. Był to niewiarygodny sukces. Zdobyliśmy nagrodę za najlepszy stadion piłkarski na świecie. Kluczem była koncepcja. Wiele stadionów piłkarskich jest martwych, żyją jedynie w dniu meczu i przynoszą straty. W Gandawie byliśmy w stanie zmieścić na stadionie 30 000 m kw. powierzchni biurowej, obiekty konferencyjne i 10 000 m kw. przeznaczone dla handlu. To miejsce żyje, ludzie są tam cały czas. Dla miasta jest to bardzo wartościowy obszar.

Myślę, że projekty wielofunkcyjne mają przed sobą świetlaną przyszłość, bo filozofia budowania biur uległa zmianie. 15 lat temu można było zbudować wielki park biurowy na obrzeżach Warszawy z jedną kantyną i autobusem dowożącym ludzi do najbliższej stacji metra i tyle – ludzie z zadowoleniem tam pracowali. Tak już nie jest. Nowe pokolenie wpływa na sposób myślenia starszych pokoleń. Mówią: „Nie chcę siedzieć w tym autobusie, nie chcę codziennie jeść w tym samym miejscu, codziennie stać w kolejce z tymi samymi ludźmi, chcę 10 restauracji! Chcę móc wyjść na zewnątrz, usiąść przy fontannie, pracować na placu gdzie nie przejeżdżają samochody, chcę wszędzie wi-fi”. Ludzie chcą pracować w większych budynkach, wynajmowanych przez wiele firm, nie tylko jednego najemcę, w budynkach z licznymi udogodnieniami, w bezpośrednim sąsiedztwie firm działających w tym samym sektorze i chcą robić z nimi interesy.

Czy planują Państwo wejść na rynek stadionowy w Polsce?

Nie. Myślę, że po Euro 2012 rynek jest już nasycony i Polsce brakuje udanych projektów PPP, może za wyjątkiem tych zrealizowanych przez PKP z kilkoma deweloperami w pobliżu stacji kolejowych. Szwankuje współpraca między władzami a podmiotami prywatnymi. Powszechna jest opinia, że kiedy władze rozmawiają z deweloperem, oznacza to, że coś jest nie w porządku. Ale tak naprawdę jest to sytuacja obustronnie korzystna. Władze nie mają wiedzy na temat realizowania skomplikowanych inwestycji. My mamy. W Gandawie klub kupił tylko te części stadionu, które są związane z piłką nożną. Reszta należy do miasta i przynosi mu dużo pieniędzy.

Nowy podatek od nieruchomości komercyjnych – szkodliwy czy konieczny?

Ten podatek stał się faktem i teraz jest częścią kalkulacji kosztów. W Niemczech taki podatek istnieje od wielu lat i nie mogę powiedzieć, żeby było to coś szkodliwego. Mniej podatków to zawsze rzecz mile widziana, ale nie uważam tego za coś, co miałoby wielki wpływ na rynek.

Zawsze zadajemy to pytanie deweloperom biurowym: jaki czynnik – poza lokalizacją – sprawia, że biurowiec odnosi sukces?

Koncepcja – trzeba mieć bardzo efektywny rozkład pomieszczeń, tak żeby najemcy mogli zaplanować swoją obecność w długiej perspektywie. Kiedy klient może zmieścić 10 procent więcej ludzi na 1000 m kw. niż w innym budynku, nie trzeba obniżać stawek czynszowych. Koszt jest też niższy dla najemcy, ponieważ nie musi on wynajmować dodatkowej przestrzeni dla tych dodatkowych 100 ludzi.

Jaka jest Pańska opinia – jako osoby znającej zachodnie rynki biurowe – czy możemy uznać Polskę za dojrzały rynek, czy wciąż rozwijający się?

Z punktu widzenia jakości, jesteśmy przed Europą Zachodnią. Większość biurowców na przykład w Brukseli czy Amsterdamie jest stara, więc przeciętna jakość biurowców w Polsce jest wyraźnie wyższa. Jednak inwestorzy wciąż postrzegają Warszawę jako rynek rozwijający się. Inwestycje w Niemczech czy Wielkiej Brytanii są wciąż uważane za bezpieczniejsze. Można powiedzieć, że jesteśmy dojrzałym rynkiem, ale nie jednym z najważniejszych. W 2017 roku mieliśmy trochę zawirowań związanych z kwestiami VAT-u. W rzeczywistości nie chodzi o to, co rząd wprowadza, ale o sposób, w jaki jest to komunikowane rynkowi i samo tempo tego procesu. Fundusze lubią bezpieczeństwo i jasną przyszłość. Ale myślę, że to już minęło, fundusze tu wróciły i patrzą jak spadają wskaźniki pustostanów. Azjatyckie fundusze pojawiają się tu po raz pierwszy i są zaskoczone tym, jak nowoczesne jest to miasto.

Czy planujecie Państwo jakieś nowe inwestycje biurowe w Polsce w ciągu kolejnych 24 miesięcy?

Tak, oprócz The Warsaw HUB i naszej drugiej dużej wieżowej inwestycji, Spinnakera, planujemy nową inwestycję koło stacji kolejowej Warszawa Gdańska. Rozpoczynamy też nowe projekty w Krakowie i – jak już wspomniałem – w Łodzi. W przyszłym roku rozpoczynamy realizację projektu biurowego w Katowicach i kolejnego w centrum Warszawy. Ponadto stale jesteśmy w trakcie pozyskiwania nowych działek.

 

Rozmawiał Michał Poręcki


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć