biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Inwestowanie w PRS w Polsce to niewielkie ryzyko

28.04.2021

Michał Okoń, dyrektor Zeitgeist Asset Management w Polsce opowiada nam o przyszłości rynku PRS w Polsce, usługach abonamentowych oraz wpływu pandemii na sektor najmu

Sektor wynajmu prywatnego w Polsce jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju, ale dla części analityków polskie mieszkania na wynajem są już głównym aktywem inwestycyjnym. Dlaczego?

Z czysto ekonomicznego punktu widzenia nie może być inaczej. Mamy gigantyczną lukę podażową oraz stopy zwrotu na najwyższym poziomie w Europie, sięgające 5-6%. W Polsce bardzo niewielki procent mieszkań jest obecnie wynajmowanych, podczas gdy w Niemczech czy Francji blisko połowa. Do tego dochodzi czynnik społeczny, jakim jest zmiana mentalności młodego pokolenia, ale też poszukiwanie wygodnych alternatyw przez osoby będące w jesieni życia.

Można oczywiście rozważać alternatywne możliwości, jak kraje Europy Zachodniej, ale tam trzeba rozpychać się wśród wielu graczy, samemu startując wtedy z poziomu małego pionka. Natomiast w Polsce nie ma takiej konkurencji. Jest dużo do zrobienia, ale też dużo do wzięcia. Innymi słowy, najem instytucjonalny to pewna inwestycja, o stabilnym zwrocie, obarczona w długim horyzoncie czasowym niewielkimi ryzykami, zaś sama stopa zwrotu przy niskim ryzyku jest stosunkowo duża, a na pewno większa niż w innych krajach.

Mieszkańcy Europy Środkowo-Wschodniej są bardzo przywiązani do własności mieszkań, w których mieszkają. Dlaczego sądzi Pan, że zmienią to nastawienie i zdecydują się na wynajem?

Największe znaczenie ma zmiana pokoleniowa. Młodzi ludzie – a ci najczęściej korzystają z najmu – chcą poznawać świat, są elastyczni, nie boją się zmian i nie chcą przywiązywać się na stałe do jednego miejsca. Wolą inwestować w wiedzę i rozwój, zamiast uwiązywać się kredytami na długie lata, szczególnie w okresie pandemii, kiedy coraz mniej osób jest pewne swoich dochodów. Do tego generalnie obserwujemy zmianę stylu życia, bo także osoby starsze, 50 czy 60+, szukają wygodnego i nowoczesnego mieszkania, często oferującego usługi serwisowe. Patrzę na to tak, że lubimy przychodzić na gotowe, szczególnie w tak zmiennej rzeczywistości. Wynajmując mieszkania od profesjonalnego podmiotu, wystarczy korzystać, zapominając o całej masie administracyjnych problemów.

Otaczająca nas rzeczywistość przyzwyczaiła nas do tego, że wiele rzeczy mamy na abonament – telefon, dostęp do TV, samochody, a teraz i mieszkania. Pamiętajmy bowiem, że mieszkanie w najmie instytucjonalnym to właśnie jest forma abonamentu. W ten sposób płacimy za używanie rzeczy wraz z dodatkowymi usługami. Kupujemy więc swoisty fragment aktywa w czasie. Możemy nazwać to czaso-aktywem, czyli np. rokiem mieszkania w danym lokalu, który jest umieszczony w danym budynku w danej lokalizacji.

Należy również pamiętać o tym, że zmieniło się nie tylko nasze społeczeństwo, ale również styl naszej pracy. Staliśmy się bardziej mobilni. Nie pracujemy już w jednej firmie 10 czy 20 lat lub całą karierę zawodową. Często zmieniamy miejsce pobytu na rok, dwa lub pięć lat a czasami na pół roku lub trzy miesiące. Oczywiste jest, że jeżeli wyjeżdżamy np. na roczny kontrakt do Gdańska, to nie będziemy kupować mieszkania w tym mieście i inwestować w kredyt hipoteczny na 30 lat, tylko coś wynajmiemy, szukając odpowiedniego standardu. Ludzie potrzebują przestrzeni na domowe biuro i dla dzieci. To właśnie oferujemy klientom – większe mieszkania przy względnie niskim czynszu.

Czym dokładnie jest koncepcja Home by Zeitgeist? Jak to działa?

Home by Zeitgeist to zupełnie nowy koncept, zapewniający bezpieczny najem, bez prowizji lub zaangażowania stron trzecich. Wszystkie mieszkania, wraz z serwisem, są oferowane bezpośrednio przez właściciela budynku. W naszych czeskich inwestycjach widzimy, że takie rozwiązanie jest atrakcyjne szczególnie dla klientów korporacyjnych, którzy potrzebują mieszkań dla pracowników kontraktowych. A to dlatego, że mają zapewnioną obsługę lokali i podpisany dokument z jednym partnerem. Przekłada się to na bezpieczeństwo umowy oraz prostotę i stabilność wzajemnych relacji.

Zdajemy sobie sprawę, że z naszej oferty chcą korzystać osoby z różnym portfelem, dlatego przygotowaliśmy kilka „pakietów usług”. Jeśli chodzi o standard, celujemy z mieszkaniami w tzw. segment mainstream. Lokale mają salony, osobne sypialnie, komfortowe łazienki i są wyposażone w nowoczesny sprzęt AGD. Staramy się, aby wszystkie były wyposażone w loggie, balkony, tarasy czy ogródki. Do dyspozycji najemców są również podziemne parkingi z miejscami dla samochodów elektrycznych oraz rowerów. Przygotowujemy więc wszystko to, czego oczekuje aktualnie nabywca. Najemca, który decyduje się na najem instytucjonalny dostaje więc gotowy produkt – taki sam jak na pierwotnym rynku deweloperskim – tyle, że w formule najmu.

Home by Zeitgeist to również unikalne doświadczenie klienta, oparte o automatyzację wielu procesów. Przeniesienie obsługi najemcy na inny poziom, gdzie poza dostarczeniem samego mieszkania, czyli tego czaso-aktywa, oferujemy usługi dodatkowe pod postacią jednego, zintegrowanego produktu.

Fakt, że Zeigest AM działa w modelu build-to-rent/forward purchase, jasno pokazuje, że oferta polskich deweloperów dla dużych inwestorów nie istnieje. Czy myśli Pan, że to się zmieni w najbliższej przyszłości?

Fakt. Kiedy ZEITGEIST wchodził na polski rynek, w planach były zakupy gotowych nieruchomości. Z braku produktu na rynku, sami musieliśmy zacząć je tworzyć.  Rozbudowa oferty najmu na bazie nowo stawianych budynków wymaga jednak specjalnego typu umów między funduszami a deweloperami. Dziś trwa wzajemne uczenie się i docieranie obu stron, które idzie coraz lepiej, bo mamy dobre argumenty.

Spośród nich najmocniejszy jest finansowy, a konkretnie brak konieczności zaciągania przez dewelopera kredytu na inwestycję. Umowę z inwestorem można bowiem tak ustalić, aby po pierwsze – fundusz zobowiązał się do kupna budynku po zakończeniu budowy, po drugie – zapewnił wcześniejsze finansowanie poszczególnych etapów budowy. Dzięki temu wykonawca potrzebuje utrzymywać tylko niewielki kredyt obrotowy. Drugi argument to koszt sprzedaży mieszkań. Zwykle, by sprzedać 100 lokali, trzeba dotrzeć do 15 tysięcy osób. Mając jednego partnera, deweloperowi odpadają koszty biura sprzedaży, marketingu, zatrudniana osób, ale też indywidualnego dostosowania lokalu dla każdego klienta. Mówiąc w skrócie, deweloper ma inwestycję „z głowy”. Buduje mieszkania i przekazuje je następnie funduszowi.

Dobrym przykładem takiej współpracy jest nasze nowe osiedle w Gdańsku, które realizuje deweloper BMC – a my je następnie od niego kupujemy jako gotowy produkt.

Rynek najmu dotknięty Covid w Polsce podupada – studenci przebywają w domach rodziców, zagraniczni pracownicy i turyści są w ich ojczyznach, młode rodziny borykają się z bezrobociem. Nie boicie się Państwo, że popyt na mieszkania do wynajęcia będzie malał?

Nie mam takich obaw. Zachwianie popytu uważam za chwilowe i nie ma ono wpływu na nasze plany. Nawet z obecnymi spadkami, spokojnie mieści się w przyjętej skali ryzyka. Dobrym przykładem są właśnie domy studenckie. Pandemia miała na nie wpływ, bo wcześniej pokoje w czeskich akademikach wynajmowaliśmy w 99 proc., a obecnie ta liczba spadła do 70 proc., co samo w sobie jest przecież dobrym wynikiem. Wiemy, że spadki są spowodowane głównie tym, że studenci nie mogą podróżować z kraju do kraju. Jednocześnie, popyt na nasze usługi w Pradze jest nadal duży, otrzymujemy zapytania od kolejnych uczelni.

Najem instytucjonalny oferuje dodatkowe korzyści w porównaniu do tego zwykłego najmu. Umożliwia korzystanie z nieruchomości, na których zakup nas nie stać i których nie kupilibyśmy na własność. Dzisiaj zakup mieszkania wiąże się z wzięciem kredytu i obciążeniem hipoteki na 30-40 lat. To także kwestia skomplikowanej procedury zakupu i pozyskiwania finansowania, a w przypadku problemów czy zatorów płatniczych dochodzą trudności w pozbyciu się takiego majątku. W przypadku najmu sytuacja wygląda inaczej. Jeśli najemca ma problem finansowy, zmienia pracę lub ma mniejsze wynagrodzenie w trakcie pandemii, możemy mu zmienić lokal na mniejszy w tym samym budynku lub przenieść go do innego obiektu, np. na przedmieścia, gdzie najem jest tańszy. Nie jest więc związany z mieszkaniem kapitałowo ani kredytowo. Gdy spojrzymy na tę sytuację z drugiej strony – widzimy, że w przypadku nabywania mieszkań na własność, proces zamiany mieszkania na mniejsze może zająć rok lub dwa, a czasami nawet jeszcze dłużej.

Zeitgeist Asset Management jest już obecny w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Planujecie wejść ze swoim produktem do kolejnych polskich miast?

Zaczęliśmy z jednym projektem, w tej chwili mamy osiem realizacji w trzech miastach – w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Interesuje nas rozwój we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi oraz Katowicach. Najchętniej kupujemy całe kompleksy budynków, aby po renowacji i przebudowie współtworzyć nową tkankę miejską. Do końca przyszłego roku chcemy podwoić naszą ofertę najmu instytucjonalnego w Polsce – w ciągu pięciu lat planujemy mieć po kilkaset mieszkań w każdym z siedmiu głównych miast Polski. Możemy mierzyć wysoko dzięki dużemu wsparciu ze strony naszych instytucjonalnych inwestorów.  Celem jest stworzenie bogatego portfolio lokali na wynajem w całej Europie Środkowo-Wschodniej.

Co do najbliższych planów, pod koniec tego roku udostępnimy w Gdańsku 200 mieszkań. Druga inwestycja znajduje się na warszawskiej Pradze, przy ul. Wrzesińskiej. Zabytkową kamienicę wraz z połączonym z nią nowym budynkiem udostępnimy w pierwszym lub drugim kwartale przyszłego roku. Kolejnym projektem będzie kompleks przy ul. Nowogrodzkiej i Św. Barbary, gdzie oddamy dwa mniejsze budynki mieszkalne. Natomiast na rynku mieszkań studenckich flagową inwestycją jest „Solec 22”. Planujemy ją na 220 łóżek. Standard akademika będzie bardzo podobny do tego, który można zobaczyć w naszych domach studenckich w Pradze. Mamy nadzieję zacząć prace budowlane w przyszłym miesiącu. Już nie możemy się doczekać otwarcia. Oczywiście cały czas pracujemy nad kolejnymi projektami, które chcemy, żeby średnio co kwartał pojawiały się na rynku.

rozmawiał Michał Poręcki


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć