biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Dialog – odpowiedź na trudne tematy

30.09.2021

FRN 21: DEBATA PREZYDENTÓW

2 i 3 września odbyła się jedenasta edycja Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie, na której mieliśmy ogromną przyjemność gościć niemal pięciuset uczestników. Przez dwa dni blisko stu ekspertów dyskutowało na tematy tak istotne, że nie sposób streścić tych rozmów w jednej krótkiej notce. Dlatego tegoroczne streszczenie FRN dzielimy na części i prezentujemy w cyklu podsumowań.

Na pierwszy ogień – interesująca, odważna i bardzo ważna dyskusja czterech prezydentów: Prezydenta Miasta Poznania Jacka Jaśkowiaka, Prezydenta Miasta Sopotu Jacka Karnowskiego, Zastępcy Prezydenta m. st. Warszawy Michała Olszewskiego i Prezydenta Miasta Kielce Bogdana Wenty. Debatę moderował dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej Szkoły Głównej Handlowej oraz główny ekonomista centrum analitycznego Polityka Insight. Z ponadgodzinnej rozmowy wyłoniły się cztery najważniejsze wyzwania polityki mieszkaniowej: zasoby mieszkaniowe, które nie służą mieszkańcom, odpływ młodych, dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową oraz konieczność uporządkowania i uelastycznienia całego systemu najmu – i tego komunalnego, i komercyjnego.

„Chciałbym, żeby te mieszkania, które są budowane obecnie (…), służyły mieszkańcom”

Od tego zdania rozpoczął całą dyskusję Prezydent Miasta Poznania Jacek Jaśkowiak, odpowiadając na pytanie, co jest najważniejszym wyzwaniem polityki mieszkaniowej. W Poznaniu w najlepszych lokalizacjach już niemal 70% mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych. Ten sam problem mają Sopot, Zakopane czy Warszawa – miasta, które padają ofiarą własnego sukcesu: mieszkania kupują osoby, które potem się w nich nie meldują – wynajmują je, wykorzystują sporadycznie jako miejsce na krótką wizytę. Konieczne jest też uregulowanie najmu krótkoterminowego – dużo lepiej przygotowane niż propozycje z tzw. Polskiego Ładu, które poszerzą jedynie szarą strefę po podwyższeniu opodatkowania, a ta już jest ogromna. Ciekawym dowodem na skalę tego zjawiska jest fakt, że w wyniku wprowadzenia tzw. bonu wakacyjnego liczba mieszkań zarejestrowanych na wynajem w Sopocie wzrosła o 300%! Jako jeden ze sposobów regulacji Prezydent Sopotu Jacek Karnowski podał projekt ustawy, który Sopot i Kraków wspólnie złożyły w Ministerstwie Gospodarki, a który zakłada wydawanie koncesji na najem krótkoterminowy – przyznawanej każdemu zainteresowanemu, ale takiej, którą w razie naruszeń można cofnąć. Te ogromne zakupy inwestycyjne, na które ruszyli Polacy, z jednej strony windują ceny metra, przez co własne M staje się nieosiągalne dla wielu osób realnie wiążących z danym miastem swoją przyszłość. Z drugiej – tysiące ludzi (w przypadku Poznania już blisko 100 tysięcy) mieszkają bez zameldowania, korzystają z miejskiej infrastruktury, komunikacji publicznej, a miasto nie pozyskuje od nich podatku PIT, który jest przecież głównym źródłem zasilania samorządowej kasy.

Zatrzymać młodych

„Najważniejszy problem, nad którym musimy się zastanowić wszyscy – i ci, którzy zarządzają miastami, i Państwo, jako inwestorzy: jak doprowadzić do tego, żeby mniej młodych ludzi wyjeżdżało z Polski” – tak podstawową kwestię szeroko ujętej polityki mieszkaniowej zdefiniował Prezydent Miasta Sopotu Jacek Karnowski. Kwestię silnie powiązaną z poprzednim punktem, bo wywindowane przez zakupy inwestycyjne ceny mieszkań zniechęcają młodych do pozostania w mieście i zachęcają do wyjazdu tam, gdzie różnica między przychodem a kosztami życia jest mniejsza. Ten sam problem wskazali również prezydenci Poznania i Kielc. Odpływ za granicę młodych, ambitnych przedstawicieli klasy średniej dla polskich samorządowców staje się podstawą do budowania nowych rozwiązań polityki mieszkaniowej, a także – jak w przypadku Kielc – nowych planów efektywnego zarządzania dostępną przestrzenią miejską, by tym młodym ludziom zapewnić nie tylko zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych, lecz także miejsca pracy, odpoczynku czy zakupów. Szukania dla różnych grup społecznych takich elementów, które je w mieście zatrzymają.

Nieco inną perspektywę ma Warszawa – miasto, które tylko w ubiegłym roku wydało 160 000 zaświadczeń dla cudzoziemców spoza Unii Europejskiej pracujących w stolicy. To są osoby, które najczęściej nie kupują mieszkań, tylko osiedlają się na przedmieściach (co wzmaga problemy komunikacyjne) lub wyczyszczają rynek najmu.

Sztywny rynek zdominowany przez własność

To właśnie konieczność uporządkowania i uregulowania rynku najmu została wskazana przez prezydentów, jako kolejny krok milowy do uporządkowania polityki mieszkaniowej. Zasępca Prezydenta m. st. Warszawy Michał Olszewski przywołał dokument, który szeroki zespół samorządowców, ekspertów i naukowców opracował dla stolicy w 2018 roku: „Program Mieszkanie 2030”. Rynek najmu został w nim podzielony na cztery segmenty – każdemu z nich przypisano różne podejście i cele. Segment A – to lokale socjalne, wynajmowane po najniższych stawkach. Obecnie w Warszawie jest ich około 8000.

Segment B – to mieszkania komunalne, wynajmowane na podstawie umowy na czas nieokreślony, która w dodatku jest dziedziczona. Miasto dopłaca w granicach 10-15% kosztów eksploatacji i remontów. Zgodnie z przepisami, umowa taka nie może być rozwiązana, a miasto nie może po pewnym czasie zweryfikować dochodów najemców. Skutkuje to tym, że mieszkanie de facto przyznawane jest „na zawsze”, a jedyną możliwością spełnienia potrzeb kolejnych osób w trudnej sytuacji jest zwiększanie zasobu lokali komunalnych, których budowę w całości finansuje miasto.

W temacie mieszkań komunalnych zgodne jest całe środowisko samorządowe: ustawowo powinna być zapewniona możliwość okresowej weryfikacji zasobności danego gospodarstwa domowego, bo dochodzimy do patologicznej sytuacji, gdy z tego zasobu – budowanego przecież i w dużej części utrzymywanego z podatków mieszkańców – korzystają ludzie, których stać na kupno nowego mieszkania od dewelopera. Prezydent Jacek Jaśkowiak podkreślił, że mieszkania komunalne muszą być ważnym elementem rynku, tak jak na Zachodzie. Dla przykładu w Wiedniu aż 30% zasobu mieszkaniowego to lokale komunalne i socjalne. Poznań poszerza więc swój zasób, po tym, jak poprzednicy chętnie go wyprzedawali. Zastopował sprzedaż, buduje nowe, a także – rozwiązanie, któremu z ciekawością przygląda się między innymi Sopot – umożliwia młodym małżeństwom uzyskanie dofinansowania wynajmu mieszkania na wolnym rynku. Chwali też otwartość na niestandardowe pomysły innych prezydentów – tu prezydent Jaśkowiak odwdzięczył się prezydentowi Karnowskiemu, wspominając o sopockiej młodej niedawno powiększonej rodzinie, której umożliwiono zamianę mieszkania komunalnego na większe (które, podobnie jak poprzednie, lokatorzy sami wyremontowali).

Trzecim segmentem (C) z warszawskiego programu jest zasób lokali TBS (dzisiaj tzw. SIM) dla osób o średnich wynagrodzeniach – jak zaznaczył Michał Olszewski, oczko w głowie prezydenta Trzaskowskiego. Segment dla Warszawy najpilniejszy do realizacji i najszybciej poszerzany: w ciągu ostatnich trzech lat o 100% (dzisiaj liczy kilka tysięcy mieszkań). To segment najbardziej elastyczny, dzięki czemu podatny na efektywne rozwiązania, który sam się finansuje, a dodatkowo stosunkowo łatwo w nim o kapitał, na przykład z BGK.

Ostatni element układanki to segment najmu komercyjnego. Intensywnie wkraczający do Polski, bacznie obserwowany raczej przychylnym okiem, a jednak – jak można wnioskować po wypowiedziach panów prezydentów, inspirowanych niektórymi mało udanymi realizacjami – jeszcze z dystansu i z delikatną rezerwą.

„Pośpiech w planowaniu nie zawsze jest korzystny”

Michał Olszewski: „Blokuje nas , tak samo jak deweloperów, dostępność terenów, szczególnie w dobrych lokalizacjach. Ciekawostka: jako samorząd dla projektu TBS-owego sami skorzystaliśmy z lex deweloper, żeby wyeliminować niedogodności uchwalonego kiedyś planu miejscowego.”

Tereny pod zabudowę mieszkaniową i planowanie – kamień milowy, o który zdaje się potykać całe zaangażowane w tworzenie polskiego zasobu mieszkaniowego środowisko. Z wyjątkowymi problemami boryka się na tym polu Sopot. Prezydent Jacek Karnowski: „My jesteśmy specyficznym miastem – można powiedzieć, że miastem zamkniętym. Po pięciu minutach jazdy na rowerze można być w Gdańsku czy Gdyni. Każde z miast siedzących tu prezydentów ma swoje przedmieścia. My mamy dwa, ale nie swoje: Gdańsk i Gdynię. Wobec tego jest pewien kłopot z rozwojem mieszkaniowym.”

No właśnie, miasta nie są z gumy. Niezmiernie istotnym zagadnieniem jest zatem mądre planowanie. Co stanowi w nim największą przeszkodę? Prezydent Bogdan Wenta wskazuje na sztywność uwarunkowań historycznych: „W Kielcach 21% terytorium ma plany miejscowe, kolejnych 10% jest w fazie przygotowania. Największym problemem jest to, że opieramy się na planach opracowanych ponad 30 lat temu, czyli jeszcze w PRL-u, i większość inwestycji musi uwzględniać tamte decyzje administracyjne.” Podobny, choć nieco młodszy, problem ma Warszawa, gdzie ciągle obowiązują plany z początku tego stulecia, które na przykład Białołękę określały na 200 000 mieszkańców. Tymczasem infrastruktura tej dzielnicy nie jest gotowa nawet na te 110 000, które mieszkają tam dzisiaj. Jak zauważył prezydent Karnowski, pomysł sprzed niemal dwudziestu lat, by wygasić wszystkie plany i wyrysować je od nowa, mści się na polskich miastach do dzisiaj. Przede wszystkim dlatego, że funkcji mieszkaniowej – w przeciwieństwie do handlowej czy usługowej – wg polskiego systemu nie da się przekształcić w inną. Zaplanowanie w jakimś rejonie miasta zabudowy mieszkaniowej zmienia ten rejon na zawsze, niezależnie od ewoluujących z czasem okoliczności i potrzeb mieszkańców. Prezydenci wskazują zatem na ogólność wpisaną w studium oraz na miksowanie funkcji na danym terenie jako niezwykle istotny czynnik umożliwiający sprawniejsze i bardziej odpowiadające realiom społecznym planowanie. Wszyscy też podkreślają, jak istotne jest wskazywanie kierunków rozwoju zabudowy mieszkaniowej tam, gdzie powinna ona i może swobodnie się rozwijać, czyli w tak zwanych zwartych obszarach. Tam, gdzie jest miejska infrastruktura i gdzie rozwoju nie ograniczają inne przepisy, jak ustawa o lasach, ustawa o wodach, o ochronie przyrody etc. (w Warszawie ochroną objętych jest aż 25% powierzchni miasta!). Do wytyczania takiego kierunku rozwoju miast konieczny jest dialog.

„Wyodrębnić elementy, które są naszym wspólnym interesem”

Pozytywne podsumowanie dyskusji prezydentów na Forum Rynku Nieruchomości jest takie, że wszyscy zgodnie potwierdzają, że to rozmowa ze środowiskiem deweloperskim jest odpowiedzią na sprzeczne czasem interesy miasta i rynku. Jacek Jaśkowiak: „Kiedyś udało nam się – i uważam, że trzeba do tego wrócić – zaprosić deweloperów na spotkanie, by powiedzieć, jakie są preferencje miast. Bardzo lubię sytuacje, gdy możemy deweloperom przedstawić, czego byśmy oczekiwali, wskazać miejsca dla nas najważniejsze, bo mamy tam dobrą komunikację publiczną, szkoły, bo na tych terenach zależy nam w pierwszej kolejności”. Michał Olszewski: „Indywidualnie z pojedynczym deweloperem dialog jest często przeciąganiem liny, to negocjacje czysto pozycyjne. Natomiast –  gdy usiedliśmy z rynkiem deweloperskim z agendą trudnych tematów – udało się problemowo podejść do rozmów.  Chylę czoła przed tymi, którzy brali udział w tych rozmowach, bo dużo czasu i cierpliwości to wymagało. Szereg tematów omawialiśmy punkt po punkcie, żeby dojść do systemowych rozwiązań.”

My ze swojej strony do kontynuacji tego dialogu oferujemy sceny i kuluary wszystkich wydarzeń Nowego Adresu – niech będą dla Państwa polem rozmów zbliżających samorządy i deweloperów. Najbliższą ku temu okazją będzie PRES Polish Real Estate Summit w Bukowinie Tatrzańskiej (15-16 listopada), a potem – kolejna edycja sopockiego Forum w czerwcu przyszłego roku. Do zobaczenia!

Partnerami Forum Rynku Nieruchomości 2021 byli: obido (Główny Sponsor), Miasto Kielce, KODO, Nieruchomości-online.pl, THTG, YSLAB (Srebrni Sponsorzy), Cordia, Flora Development, Izodom, Nieruchomości Orange, Upper Finance Group (Brązowi Sponsorzy), Częstochowa i Jelenia Góra (Miasta Partnerskie) oraz Województwo Kujawsko-Pomorskie (Region Partnerski), Grupa MTP (Partner Strategiczny), MAT, MDDP, Taylor Wessing (Partnerzy Merytoryczni), 3D Estate i SMAY (Partnerzy Technologiczni), Marszałek Województwa Pomorskiego, Prezydent Miasta Gdyni, Prezydent Miasta Łodzi, Prezydent Miasta Sopotu, IFMA Polska, Polska Federacja Rynku Nieruchomości, PLGBC Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego, Polski Związek Firm Deweloperskich, SARP, Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, Wielkopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, Związek Banków Polskich (Patroni Honorowi), Rynek Pierwotny, GetHome.pl, Otodom (Patroni Medialni), Huby Mobilności i ThinkCo (Partnerzy Towarzyszący) oraz Partnerzy Strefy Match Maker: ArcInteriors, Interface, Steelcase, Vitra, Hejduk Architekci i Florabo.


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć