biznesowi
0
Jesteś zalogowany jako: Adam Kowalski
Wróć

Condo- i aparthotele: i Ty możesz zostać inwestorem

17.10.2018

Tradycyjny wynajem mieszkań przynosi pewny (choć dla wielu zbyt mały) zarobek. Odważniejszych inwestorów kuszą apartamenty w obiektach hotelowych. Rynek condo- i aparthoteli obiecuje wiele, ale nie zawsze obietnic tych potrafi dotrzymać. O szansach i zagrożeniach takich inwestycji, o zagadnieniach prawnych, a także o zagranicznych rozwiązaniach rozmawialiśmy podczas konferencji Forum Apartamentów Inwestycyjnych FAIN 2018

Ważna potrzeba definicji

Określenia „condohotel” i „aparthotel” przez deweloperów stosowane są wymiennie, choć oczywiście nie powinny. Czasami wręcz ta sama inwestycja nazywana jest condo- i aparthotelem jednocześnie. Najprościej możemy rozróżnić te obiekty poprzez kryterium własnościowe. Condohotel to samodzielnie funkcjonujące lokale, które mają różnych właścicieli: osoby fizyczne lub prawne. Aparthotel nie jest przeznaczony do samodzielnej sprzedaży i stanowi współwłasność osób fizycznych lub prawnych. W ten sposób obiekt stanowi spójną całość. To rozróżnienie pociąga za sobą także szereg innych konsekwencji zarówno prawnych, jak i funkcjonalnych. Sprawy nie ułatwia jednak brak ustawowej definicji condohotelu i aparthotelu. Na ten aspekt zwracali uwagę paneliści konferencji FAIN.

Nieznajomość prawa szkodzi

Zbyt mała wiedza na temat rynku, brak uregulowań prawnych i dobrych praktyk powodują, że w Polsce condo- i aparthotele, w porównaniu do zagranicznych rynków, to wciąż nisza inwestycyjna. Eksperci panelu „Ignorantia iuris nocet” zgodnie stwierdzili, że rynek ten ma szansę się rozwijać, pod warunkiem, że zostanie uporządkowany. Najwięcej ryzykują wciąż często wprowadzani w błąd inwestorzy indywidualni.

Tomasz Olkiewicz, radca prawny z MDDP Olkiewicz i Wspólnicy przestrzegał: – Każdy inwestor przed podpisaniem umowy powinien dokładnie sprawdzić wiele punktów zapalnych – tłumaczył. – Ważne jest to, z kim podpisuje się umowę, a co za tym idzie wypłacalność operatora, kwestia zgodności dokumentów prawnych z obietnicą gwarancji zwrotu, a także rzetelna informacja ekonomiczna dotycząca projektu. Dopiero wtedy mamy szansę na ocenę rzeczywistej opłacalności inwestycji.

Deweloperskim okiem

Z kolei dla deweloperów condo- czy aparthotel jest często korzystnym rozwiązaniem na obszarach, dla których zapisy obowiązujących planów miejscowych nie dopuszczają budowy mieszkań. Marlena Kosiura z portalu Inwestycjewkurortach.pl mówiła podczas FAIN 2018: – Deweloperzy chcą szybko i sprawnie wyjść z inwestycji z maksymalnym zyskiem, coraz częściej chcą również w ten sposób dywersyfikować swoje projekty.

Poza tym powoli będzie wyczerpywać się pula najlepszych działek, a co za tym idzie najlepszych okazji do zarobku. Budowa condo- czy aparthoteli w wakacyjnych kurortach z ograniczonym poziomem oferty, pozwala na uzyskanie wciąż atrakcyjnych cen sprzedaży. Ponadto deweloperzy dostrzegają w condohotelach szansę na przechwycenie części klientów indywidualnych inwestujących na tradycyjnym rynku mieszkaniowym.

Obietnice bez pokrycia

Coraz śmielsze inwestowanie w projekty condo wiąże się ze stabilnym wzrostem na rynku nieruchomości mieszkaniowych i opłacalnością najmu. Stopy wzrostu na tym rynku według ekspertów Fortech Consulting wynoszą – w zależności od miejscowości, wieku nieruchomości (a więc i kosztów zarządzania) czy sposobu zarządzania nią – 5-7%. Operatorzy condo kuszą nabywców atrakcyjnymi stopami zwrotu na poziomie nawet 10%. Te, oczywiście, często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością, lecz niedoświadczeni klienci indywidualni potrafią się na nie skusić.

Ciekawy głos w dyskusji zabrał Maciej Szatkowski, prezes zarządu Spółdzielni Właścicieli Blue Marine Mielno. Condohotel w Mielnie, w który zainwestował przed laty, mógł nigdy nie przynieść zysków, a lokalom groziło przejęcie. Wówczas 164 właścicieli wzięło sprawy w swoje ręce i założyło spółdzielnię. Dzięki ich determinacji i potrzebnym przebudowom condohotel zaczął na siebie zarabiać.

Trudna sztuka zarządzania

Podczas konferencji poruszono również ważny temat dostosowania apartamentów na wynajem do potrzeb klienta. Coraz częściej obiekty condo już na etapie budowy podpisują umowy z sieciami hotelowymi. Według ekspertów Forum Apartamentów Inwestycyjnych takie rozwiązania zapewniają większe bezpieczeństwo inwestycji. Wypracowane przez sieci hotelowe standardy dobrze funkcjonują także w inwestycjach condo i aparthotelowych.

Dobry, doświadczony operator może okazać się kluczem do sukcesu. – Inwestycje, w których więcej władzy zostanie oddane w ręce operatora, długoterminowo będą bardziej rosły, przynosiły większe korzyści – podkreślał Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czego oczekuje turysta?

Coraz bardziej doświadczeni i obyci w świecie polscy turyści zaczynają wymagać coraz więcej. Nie wystarczy już zadbany pokój, parking i dostęp do Internetu. Bardzo ważnym elementem jest wysoka jakość usług restauracyjnych w obiekcie, a także liczne atrakcje. Jeśli nie możemy lub nie chcemy ich zapewnić w hotelu, to muszą one znajdować się w niedalekiej odległości od niego. Aparthotele często nie mają dodatkowych udogodnień, dlatego tak ważna jest w tym wypadku lokalizacja, która zapewni atrakcje dla gości.

– Optymalny projekt powinien przewidywać jak najmniejsze koszty obsługi i utrzymania obiektu – podkreślał Jacek Stasikowski, dyrektor ds. rozwoju w Accor Hotels i Orbis. – Hotel musi być zaprojektowany tak, żeby wszystko zoptymalizować. Coraz częściej aparthotele i hotele łączy się w jednym budynku, dzięki czemu mamy szersze dotarcie do większego segmentu gości.

Konferencja Forum Apartamentów Inwestycyjnych FAIN 2018 pokazała, jak rozwojowym rynkiem są inwestycje condo- i aparthotelowe. Czy polskie prawo wreszcie uporządkuje ten rynek, czy deweloperzy i operatorzy wypracują katalogi dobrych praktyk, gdzie będą powstawać nowe inwestycje? Warto przyglądać się uważniej temu rynkowi.


Komentarze (0) Komentujesz jako - [zmień]

aby dodać komentarz, wpisz swój adres e-mail

WPROWADŹ SWOJE DANE, ABY DODAĆ KOMENTARZ

lub

Brak komentarzy. Twój może być pierwszy.

Zobacz wcześniejsze komentarze

Wróć